افزایش یک میلیونی خانوارهای مستاجر

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

 نقل از جهان نيوز، موضوع بی‌خانمانی و خانه به دوشی مردم ایران یکی از دردهای پرغصه‌ای است که سال به سال می‌توان گفت دریغ از پارسال! و به تبع آن سوژه داغی است در رسانه‌ها و برای چهره‌های سیاسی و اقتصادی کشور که بیش از اینکه خود را مسئول و متولی گذاشتن آجر روی آجر برای ریشه کنی یا کاهش فشارهای ناشی از چیرگی عرضه بر تقاضا شوند، فقط ژست اپوزیسیون می‌گیرند و به جای اینکه پاسخگوی کارهای نکرده خود شوند فقط از افزایش آمار مستاجران سخن می‌سرایند!

 یکی از این افراد حمیدرضا حاجی‌بابایی رئیس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس است که در یک برنامه تلویزیونی حاضر شد و با بیان این‌که ۷.۷ میلیون خانوار ایرانی اجاره‌نشین هستند، گفت: دولت بخش تولید مسکن را رها کرده است! ادعایی که صد البته درست است اما تا چه اندازه خود مجلس به عنوان وکیل ملت در حوزه نظارت حساس و مسئول بوده است!؟ رئیس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس که در مقابل دوربین همان درد کهنه منعکس شده در رسانه‌ها از سوی کارشناسان و روزنامه نگاران را تکرار می‌کند تا چه اندازه در ایجاد این دیدگاه موثر و کارآمد بوده است؟

این نوع موضع‌گیری رئیس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، مردم را به یاد یکی از برنامه‌های داغ نود عادل فردوسی پور می‌اندازد که اقدام سیاسی و پوپولیسیتی حاجی بابایی در نمایندگی همدان با آوردن تیم «پاس تهران» به همدان باعث سقوط کامل این تیم ریشه‌دار شد!

در آن شب تاریخی که آرای مردمی هم به شدت حق را به مجری تعدیل شده از سیمای ملی دادند؛ عادل گفته بود: «این که شما می‌خواهید بین مردم همدان محبوب شوید، کاملا منطقی است، اما اینکه ما را در مقابل مردم همدان قرار دهید کاری غیراخلاقی است. من در اینجا از پیشکسوتان تیم پاس آقای فرامرز ظلی، آقای اصغر شرفی، آقای حسین فرکی، آقای جواد نکونام و از طرف همه کسانی که قهرمان آسیا را به این روز انداخته‌اند از شما عذرخواهی می‌کنم.»

البته آن برنامه نمونه آشکاری از سبک رئیس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس یازدهم است که بیش از اینکه از قدرت مجلس برای اجرایی کردن طرح‌های کارشناسی از پیش تصویب شده استفاده کند تنها به ذکر مصائب اجاره نشینی بسنده می‌کند و شاید وی و هم مسلک‌های ایشان به جزییات دردناک و عمیق این وضعیت جز چند عدد و رقم وقوف نیافته اند. اما پیش از اینکه به اطلاعات گردآوری شده گروه اقتصادی آفتاب یزد در این خصوص نگاهی انداخته شود، در ابتدا خالی از لطف نیست چکیده اظهارات این نماینده با سابقه تضعیف کردن یک تیم ریشه دار فوتبالی کشور را که این بار در حوزه مسکن در موضع مدعی وارد شده بخوانیم:

حاجی بابایی درباره علت طولانی شدن اجرای طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اظهار می‌کند: همیشه در اینگونه موارد نخستین موضوعی که طرح می‌شود برخورد جدی است، اما باید توجه داشت که هر گونه سیاستگذاری که لطمه به روند خانه‌سازی بزند، مضر است و در طراحی و اجرای قوانین باید به این امر دقت کرد.

حاجی بابایی با بیان اینکه وام مسکن قطعا برای خانه‌دار شدن کافی نیست، افزود: دولت مبالغ زیادی را برای مقابله با شیوع ویروس کرونا و آثار آن اختصاص داد و اکنون ۲۰ هزار میلیارد تومان برای وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده است.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد این مبلغ را با همین روند پرداخت کنند، به ۷۰۰ هزار نفر وام پرداخت می‌شود در حالی‌که در کشور ۷ میلیون و ۷۰۰ هزار مستاجر داریم که ۲ میلیون نفر از آنها در اولویت هستند و این آمار یک میلیون خانوار بیش از گذشته است!

وی تاکید کرد: حرف‌هایی که می‌زنم هیچ شائبه سیاسی ندارد و مباحث کارشناسی است. ما هیچ چاره‌ای نداریم جز این‌که بخش تولید مسکن را فعال کنیم. این خواسته مردم ایران است. و البته که وی خواسته مردم ایران را به گونه‌ای ادا کرد که گویی این خواسته جدید مطرح شده است!

اما حال که این نماینده منعکس‌کننده خواسته کهنه شده مردم ایران در مجلس به صرف اعلام افزایش آمار مستاجران در کشور اشاره می‌کند، بد نیست نگاهی انداخت به کابوسی که از تابستان ۹۹ تمام اذهان عمومی را درگیر کرده و جزو ده‌ها مصاحبه بدون اثری است که نشان می‌دهد نه‌تنها در بر همان پاشنه چرخیده؛ بلکه بدتر از قبل هم شده است!

بر اساس اطلاعات موجود نحوه رشد اجاره‌بها در کشور طی تابستان امسال از چند جهت قابل بررسی است و نتایج آن مشخص می‌کند: موجرها برای «تمدید قرارداد» توقع خیلی بالا - به دو علت - برای تعیین اجاره‌بها دارند؛ درحالی‌که صاحب‌خانه‌ها در «قراردادهای جدید»، تحت تاثیر رکود معاملات و سقف مجاز نرخ رشد، نرمش نشان می‌دهند. رقم نرخ رشد اجاره‌بها در دسته اول ۱/۴ برابر دسته دوم شده است. وضعیت موجود بازار اجاره می‌گوید برخلاف گذشته، گزینه تمدید بهترین گزینه محسوب نمی‌شود. تازه‌ترین آمار منتشرشده از وضعیت قیمت در قراردادهای اجاره در کشور نشان می‌دهد موجران در ماه‌های اخیر به دو دسته عمده قابل تقسیم هستند: دسته اول موجرانی هستند که بنا بر دو دلیل عمده انعطاف و نرمش بیشتری در برابر مستاجران نشان می‌دهند و در مقابل دسته دوم با تکیه بر استدلال‌های دیگری، توقع بیشتری نسبت به افزایش اجاره‌بها دارند.

بر اساس اطلاعات گزارش شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان ١٣٩٩ که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، نرخ تمدید قراردادهای اجاری در کشور طی سه ماه تابستان امسال با رشد میانگین ۴۱ درصدی همراه بوده و این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است.

این آمار کشوری سیگنالی از دو دستگی موجران در بازار اجاره ماه‌های اخیر ارائه می‌کند و نشان می‌دهد یک گروه از موجران در حال حاضر با نرمش بیشتری با مستاجران مواجه می‌شوند و گروه دوم موجران توقع و اصرار بیشتری برای رشد اجاره‌بها دارند. شناسایی این دو دسته موجر در بازار می‌تواند برای مستاجران به ویژه در شرایط اقتصادی خاص فعلی اهمیت زیادی داشته باشد و بتواند آنها را برای انتخاب بهینه در میان گزینه‌های پیش روی خود در بازار املاک اجاره راهنمایی کند.

آن‌طور که آمار نشان می‌دهد نرمش موجرانی که نسبت به عقد قرارداد جدید با مستاجران تازه که قصد دارند برای اولین سال، در یک ملک سکونت داشته باشند، نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد با مستاجر سال گذشته خود را دارند، به مراتب بیشتر است؛ کما اینکه میانگین رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی کشور طی تابستان امسال حدود ۱۲ واحد درصد بیشتر از رشد اجاره‌های ثبت‌شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.

منشا انعطاف و نرمش موجران گروه اول در دو موضوع نهفته است. موضوع اول این است که به دنبال شیوع کرونا و سنگین‌تر شدن رکود کسب‌وکارها در کشور طی ماه‌های اخیر، بازار اجاره نیز از این وضعیت بی‌تاثیر نبوده و سختی اجاره دادن املاک نسبت به سال‌های گذشته به مراتب بیشتر شده است. در واقع یافتن مستاجری که حاضر باشد به نرخ‌های بالای رشد اجاره‌بها تن دهد، با توجه به سطح درآمدها و نرخ تورم عمومی، به مراتب سخت‌تر از سال‌های گذشته شده است. این موضوع تنها مربوط به تهران نیست و در تمام استان‌ها این واقعیت که ارتباط مستقیمی با میزان استطاعت مستاجران دارد، محسوس است.

در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد اجاره جدید را دارند،ناگزیر به مدارای بیشتر با مستاجران متقاضی ملک خود هستند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است زمان انتظار زیادی سپری شود تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد علت دوم نرمش موجران را باید در الزاماتی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور تنظیم بازار اجاره‌بها وضع کرد، جست‌وجو کرد. تیر ماه امسال ستاد مقابله با کرونا طی مصوبه‌ای مستاجران را ملزم کرد میزان افزایش اجاره‌بها در کشور را به‌طور میانگین تا سقف ۲۰ درصد نسبت به بهای سال گذشته اعمال کنند و جز در مواردی که قصد فروش ملک را دارند، مستاجر را وادار به تخلیه نکنند. به این ترتیب موجرانی که قصد انعقاد قرارداد با مستاجران جدید را داشته‌اند به مراتب بیش از سایر موجران که تمدیدهای غیررسمی با پشت‌نویسی انجام می‌دهند، ملاحظه رعایت سقف مجاز رشد اجاره‌بها را داشته‌اند و همین موضوع در نرخ میانگین رشد اجاره‌بها طی فصل تابستان منعکس شده است؛ به‌طوری‌که میزان این رشد نسبت به فصل مشابه سال گذشته قدری بیشتر از میانگین رشد مجاز اجاره‌بها از نظر دولت و معادل ۲۹ درصد بوده است.

از طرفی موجران قراردادهای تمدیدی نیز به دو علت انعطاف کمتری در اعلام قیمت‌های پیشنهادی رهن و اجاره نشان داده‌اند. علت نخست و مهم‌تر، توقع آنها برای تنظیم اجاره‌بهای جدید با میزان رشد قیمت فروش آپارتمان اجاری است. به بیان روشن‌تر، بسیاری از موجران انتظار دارند میزان اجاره‌بها سال به سال معادل میزان رشد قیمت آپارتمانشان یا نزدیک به همان نرخ افزایش پیدا کند. این در حالی است که در واقعیت همواره فاصله معناداری میان این دو نرخ وجود دارد و انتظار رشد مشابه قیمت و اجاره مسکن عموما محقق نمی‌شود.

این موضوع اثر خود را به شکل انتظار رشد قابل توجه اجاره‌بها در میان یک گروه از موجران نشان داده و سبب شده است برخی انتظار داشته باشند با توجه به افزایش ارزش ریالی آپارتمان خود، اجاره‌بهای به مراتب سنگین‌تری نیز دریافت کنند.

علت دیگری که می‌توان به رفتار و انتظارات قیمتی موجران گروه دوم (تمدیدی‌ها) نسبت داد، مرتبط با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است. موجرانی که تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خود که سابقه حداقل یک سال سکونت در ملک آنها را دارد، در پیش می‌گیرند، عموما بدون مراجعه به بنگاه‌های ملکی و به‌طور غیررسمی از طریق پشت‌نویسی اجاره‌نامه به شکل توافقی با مستاجر، این موضوع را ثبت می‌کنند. در نتیجه آنها به نوعی خود را از مصوبه تعیین سقف رشد اجاره‌بها در امان دیده‌اند و نرخ‌های به مراتب بالاتری برای رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی پیشنهاد کرده‌اند. در این بین مستاجرانی که به هر دلیل امکان یا قصد جابه‌جایی ندارند نیز به نرخ‌های بالاتر تن داده‌اند و در نتیجه میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی طی سه ماه تابستان ۴۱درصد محاسبه شده است.

از طرفی تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد مستاجران در برابر نرخ‌های بالای پیشنهادی برای تمدید به دو گروه تقسیم می‌شوند. گروه اول کسانی هستند که به این نرخ‌ها تن نمی‌دهند و تصمیم به جابه‌جایی می‌گیرند که با توجه به حضور موجران منعطف، می‌توانند خارج از قرارداد قبلی، اجاره‌نامه ملک جدیدی را با نرخ به مراتب مناسب‌تری با یک موجر جدید منعقد کنند. در عین حال یک گروه نیز ناگزیر با این پیش‌فرض که احتمالا اجاره‌بها در قراردادهای جدید به مراتب بیشتر است، با موجر قبلی کنار می‌آیند.

در این بین دسته اول مستاجران یعنی کسانی که به جای تمدید، جابجایی را انتخاب می‌کنند، سبب می‌شوند ملک موجران غیرمنعطف و متوقع برای مدتی که در ماه‌های اخیر حداقل یک ماه بوده، خالی باقی بماند. این خالی ماندن ملک سبب می‌شود در نهایت موجر به این واقعیت پی ببرد که قیمت پیشنهادی وی برای اجاره‌نامه سال جدید با واقعیت‌های بازار منطبق نیست؛ هرچند در نسبتی از قیمت افزایش یافته فروش آن ملک تعیین شده باشد. در نتیجه ناگزیر به تعدیل قیمت می‌شوند و عملا به دسته اول موجران یعنی همان گروهی که انعطاف قیمتی بیشتری نشان می‌دهند، می‌پیوندند.

با استناد به این آمار مستاجران باید بدانند که ۲ انتخاب متفاوت در پیش رو دارند که یکی تمدید و پذیرش نرخ پیشنهادی موجر و دیگری جابجایی و انعقاد قرارداد جدید است که احتمالا به مراتب با بهای مناسب‌تری صورت می‌گیرد. این آمار نشان می‌دهد انتخاب تمدید برای مستاجران بر خلاف تصور سنتی، در طول ماه‌های اخیر به «انتخاب بد» تبدیل شده و توصیه می‌شود آنها در برابر ارقام خارج از محدوده قابل پذیرش برای رشد اجاره‌بها، گزینه «جابجایی» را به‌عنوان «انتخاب خوب» برگزینند. این رفتار آنها می‌توانند زمینه‌ساز همراه شدن موجران بیشتری با قیمت‌های متعادل در بازار اجاره شود و آنها نیز به این واقعیت پی ببرند که مستاجران ناگزیر به تن دادن به ارقام سنگین پیشنهادی خارج از محدوده استطاعت خود نیستند. در نتیجه برای پرهیز از خالی ماندن ملک، بهای پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را با واقعیت‌های بازار اجاره تنظیم کنند.

موضوع قابل توجه دیگر در بازار اجاره نیز افت شدید معاملات در این بازار طی یک سال اخیر است. در سال ۹۶ که بازار مسکن در وضعیت آرام به سر می‌برد، به‌طور میانگین در هر فصل ۱۰۰ هزار فقره قرارداد اجاره جدید در کشور منعقد و ثبت می‌شد. این در حالی است که در بهار امسال میزان قراردادهای مذکور به نصف یعنی حدود ۵۰ هزار فقره کاهش یافته است.

با این اوصاف نمایندگان قوه مقننه و البته قوه مجریه بیش از اینکه همچون نماینده بد سابقه همدان در مدیریت فوتبالی کشور، توپ طرح‌های کارشناسی مشورت داده شده را جلوی دروازه خالی به آسمان بزنند؛ کاش با چشمان باز فرصت‌های سوخته را در وقت اضافه مدیریت اقتصادی کشور نسوزانند! فرصتی که اگر از دست برود پیامدهای اجتماعی آن برای میلیونها مستاجر در اوج بحران اقتصادی جبران ناپذیر خواهد بود.