املاک تجاری و اداری در کورس قیمتی از مسکن جا ماندند

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

به گزارش اخبار ساختمان، مازادسازی «مال»ها به عنوان چالش قدیمی و همچنین کاهش شدید صرفه خرید برندهای خارجی در کنار تغییر کرونایی سبک خرید، سرمایه‌گذاران این املاک را در مخمصه قرار داده است. بازار «اداری»‌ نیز اسیر رکود ناشی از دورکاری شرکت‌ها شده است. پنج راهکار برای رفع چالش‌ها پیشنهاد می‌شود.

حرارت‌سنج معاملات واحدهای تجاری و اداری پایتخت در حالی تداوم افت دما در بازار خرید و فروش این واحدها را نشان می‌دهد که به نظر می‌رسد «ابررکود» این بخش از بازار معاملات ملکی را فراگرفته است.


املاک تجاری در رده آخر تورم ملکی قرار داشته اند

بر پایه آمارهای موجود و همچنین تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار معاملات خرید و فروش واحدهای تجاری و همچنین بازار خرید و اجاره واحدهای اداری حاکی است هم‌اکنون بازار معاملات این گروه از املاک دست کم با هشت چالش مهم مواجه است که مجموعه این عوامل فرآیند رشد قیمت در بازار این گروه از املاک را در مقایسه با املاک مسکونی کندتر کرده است، طوری که بررسی‌های انجام گرفته در سه مقطع زمانی متفاوت نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت در بازار معاملات املاک تجاری و اداری به مراتب و با فاصله قابل‌توجهی از نرخ رشد قیمت مسکن در همان بازه‌های زمانی عقب‌تر بوده است.

از میان حداقل هشت چالش مهمی که بازار املاک تجاری و اداری هم‌اکنون با آن مواجه است و این عوامل بر کاهش میزان تقاضا از یک سو و سرعت رشد قیمت‌ها در این گروه از معاملات املاک اثر کاهنده داشته است، پنج چالش مربوط به بازار املاک تجاری و سه چالش دیگر مربوط به بازار املاک اداری است.

ریشه اصلی مال سازی به کجا برمی گردد

رکود معاملاتی در بازار معاملات املاک تجاری در حالی هم اکنون تحت تاثیر شیوع بیماری کرونا و کاهش تقاضا از سوی صاحبان مشاغل و کسب و کارها سنگین‌تر شده است که این بازار از سال‌های قبل با یک چالش قدیمی مواجه بود که در نتیجه این چالش قدیمی طی سال‌های اخیر، نبض معاملات در بازار املاک تجاری تحت تاثیر قرار گرفته و کند شده بود.

تا قبل از سال ۹۸، مال‌سازها و سرمایه‌گذاران حوزه املاک تجاری با یک چالش ناشی از فعالیت‌های قبلی سازنده‌ها در عرصه ساخت و سازهای تجاری روبه‌رو شدند؛ طوری که بسیاری از واحدهای تجاری آماده عرضه به بازار با بحران نبود خریدار یا بهره بردار مواجه شده و از همان زمان به حجم مال‌ها و واحدهای تجاری خالی افزوده شد.

ریشه این ماجرا به فعالیت گسترده مال‌سازها در اوایل دهه ۹۰ برمی‌گردد. در نیمه اول دهه ۹۰، سرمایه‌گذاران ساختمانی و مال‌سازها اقدام به حضور گسترده در بازار ساخت‌و‌سازهای تجاری پایتخت کرده، طوری که در مدت زمانی محدود نوعی سونامی ساخت مال به‌خصوص در برخی از مناطق شهر تهران از جمله مناطق یک، دو، سه، پنج و ۲۲ شکل گرفت و موج گسترده‌ای از مال‌سازی در تهران کلید خورد.

در آن زمان برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی فعال در حوزه ساخت واحدهای تجاری با استناد به اینکه پایتخت نسبت به جمعیتی که در آن زندگی می‌کند با کمبود مال مواجه است و هیچ‌گاه دچار مازاد عرضه نخواهد شد، اقدام به حضور گسترده در این بازار کردند، اما از آنجاکه در یک مدت زمان محدود اقدام به ساخت مال و عرضه واحدهای تجاری به بازار کردند، بحران مازاد عرضه در این بازار رخ داد و از همان نیمه دهه ۹۰ بازار ساخت و سازهای املاک تجاری با بحران سبقت عرضه از میزان تقاضای موجود در بازار مواجه شد.

در واقع حجم بالای ساخت‌و‌ساز مال‌ها از آنجا که از یک سو عمدتا در پنج منطقه شهر تهران متمرکز شده بود و از سوی دیگر در یک مدت زمان محدود صورت گرفته بود، رشد غیرمنطقی تعداد مال‌ها در این مناطق و همچنین بحران مازاد عرضه در بازار این گروه از املاک را موجب شد.

این عامل باعث شد در همان زمان سرعت رشد قیمت در بازار املاک تجاری از سرعت رشد قیمت در بازار املاک مسکونی و اداری، عقب بماند. بنابراین مال‌های ساخته شده در این مدت زمان محدود و در مناطق محدود با مشکل بهره‌برداری و نبود تقاضا مواجه شدند و بسیاری از واحدهای آنها خالی از کسب وکار باقی ماند.

با این حال از نیمه دوم سال ۹۴ به بعد، تحت تاثیر امضای برجام، سرعت موتور مال‌سازی در تهران افزایش یافت.

سرمایه‌گذاران ساختمانی به دنبال امضای برجام و چشم‌انداز ورود برندها و گسترش تقاضا برای شکل خاصی از مال‌ها و فضاهای تجاری(واحدهای تجاری بزرگ متراژ فلت مناسب برای حضور و کسب و کار برندهای مختلف خارجی) اقدام به ساخت مجتمع‌های تجاری چند منظوره با مشخصات جدید کردند که مهم‌ترین ویژگی این مجتمع‌های تجاری برخورداری آنها از واحدهای بزرگ متراژ چند ۱۰۰ مترمربعی بود.

در چنین شرایطی نه تنها مال‌سازهایی که واحدهای تجاری آنها از قبل بدون متقاضی باقی مانده بود به فروش واحدهای تجاری خود در فضای پسابرجام امیدوار شدند بلکه تعدادی از آنها به ساخت بیشتر مال‌ها و سرمایه‌گذاری بیشتر در این حوزه ترغیب شدند.

بنابراین در فاصله سال‌های ۹۴ تا ۹۷ نه تنها چالش مازاد عرضه در بازار مال‌ها ناشی از افزایش ساخت مجتمع‌های تجاری بزرگ در مناطق خصوصی از تهران برطرف نشد، بلکه تحت تاثیر امیدواری از بابت ورود خارجی‌ها و برندهای جهانی به ایران بعد از رفع تحریم‌ها، بحث افزایش واردات کالاها و برندها به کشور مطرح شد و مال‌سازها به این نتیجه رسیدند که بهتر است فعالیت‌های خود را در این حوزه گسترش داده و باز هم اقدام به ساخت‌و‌ساز مجتمع‌های بزرگ تجاری کنند.

اما دومین چالش مال‌ها به دنبال خروج یکجانبه آمریکا از معاهده برجام از نیمه دوم سال ۹۷ رخ داد. در حالی که هنوز برندهای خارجی در دوره پساتحریم به کشور وارد نشده بودند، با این رخداد سیاسی همه امیدواری‌های قبلی بابت فروش و بهره‌برداری از مال‌های خالی از کسب و کار، از دست رفت و سونامی مازاد عرضه مال‌ها که در میانه دهه ۹۰ منجر به ایجاد رکود در بازار معاملات این گروه از املاک شده بود در نیمه دوم دهه ۹۰ شدت گرفت.

از سوی دیگر، از نیمه سال ۹۷، واقعی شدن نرخ ارز و به دنبال آن جهش‌های پی در پی نرخ ارز به دنبال کاهش ارزش پول ملی، منجر به کاهش تقاضا برای خرید اجناس خارجی در بازار داخل شد. افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت کالاهای خارجی شده و به همین دلیل خرید این کالاها از توان بخش عمده‌ای از متقاضیان و خریداران قبلی آنها خارج شد.

بنابراین با کاهش تقاضای مصرف کالای خارجی، نه تنها تقاضای جدید برای واحدهای تجاری در مال‌ها ایجاد نشد بلکه تحت تاثیر واقعی شدن و سپس جهش‌های پی در پی نرخ ارز، بسیاری از برندهای حاضر در مجتمع‌های تجاری پایتخت که از سال‌های قبل در مال‌ها فعالیت می‌کردند ناچار به محدودسازی یا توقف فعالیت‌های خود شدند چراکه اساسا حجم تقاضا برای خرید کالاهای عرضه شده از سوی آنها به شدت کاهش یافت. این موضوع، سومین دلیل افزایش عمق رکود در بازار معاملات مراکز تجاری چندمنظوره در سال‌های اخیر بوده است.

چهارمین چالش افزایش عمق رکود در بازار معاملات املاک تجاری را می‌توان در رکود اقتصادی سال‌های اخیر جست وجو کرد. رکود اقتصادی سال‌های اخیر در کشور یکی از مهم‌ترین اثرات و تبعات منفی خود را بر کسب و کارها بر جای گذاشت و به دنبال شرایط رکود اقتصادی فروش کالاها و ارائه خدمات در نتیجه محدودتر شدن قدرت خرید و درآمد واقعی خانوارها، محدودتر شد. در نتیجه تقاضا برای خرید واحدهای تجاری یا بهره‌برداری از آنها باز هم کاهش یافت.

چالش پنجم نیز به دنبال شیوع ویروس کرونا در ایران و شدت گرفتن آن در ۶ماه گذشته رخ داد که با تاثیر منفی روی فعالیت‌ها و کسب و کارها، محدودتر شدن قدرت خرید خانوارها و همچنین تعطیلی بسیاری از مشاغل، بازهم تقاضا برای مال‌ها و واحدهای تجاری را کاهش داد و موجب شد رکود در بازار این گروه از املاک عمیق‌تر و سنگین‌تر شود. به دنبال شیوع کرونا، رواج کسب‌وکارهای اینترنتی در ماه‌های اخیر سرعت گرفته و تمایل خانوارها و افراد به خریدهای مجازی، عمق رکود کسب و کارهای فیزیکی را افزایش داده است.

به این ترتیب مجموعه پنج چالش مذکور موجب شد سونامی عرضه مال‌ها که از اوایل دهه ۹۰ آغاز شده بود در سال پایانی این دهه، به اوج خود برسد.

هم‌اکنون بر خلاف بازار املاک مسکونی که حجم تقاضا از عرضه واحدهای مسکونی مورد تقاضای گروه‌های مصرفی بسیار محدودتر است در بازار املاک تجاری حجم عرضه با فاصله قابل توجهی از میزان تقاضا بیشتر است. بررسی‌ها حاکی است به‌طور متوسط تنها ۳۰ درصد واحدهای تجاری موجود در هر طبقه در مال‌هایی که طی سه سال گذشته عرضه شده‌اند به بهره‌برداری رسیده است و بخش قابل توجهی از واحدهای این مجتمع‌های بزرگ تجاری خالی از کسب‌وکار هستند.

از طرفی کسب و کارهای موجود در این مال‌ها با کسب و کارهایی که این مجتمع‌ها برای آنها ساخته شده‌اند و قبلا نیز در این مال‌ها وجود داشته‌اند، متفاوت شده‌اند و بسیاری از واحدهای تجاری به محل عرضه اجناس بی‌کیفیت‌تر، معمولی و ساده‌تر تبدیل شده‌اند.

املاک اداری هم از این قائله مستثنی نیستند

این موضوع در بازار معاملات املاک اداری پایتخت نیز تجربه شد. بررسی‌های صورت گرفته و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که بازار معاملات املاک اداری بر خلاف بازار معاملات املاک تجاری و مال‌ها با چالش قدیمی مازاد عرضه مواجه نبود، اما تحت تاثیر بروز دست‌کم سه چالش مهم، هم‌اکنون معاملات خرید و اجاره در این بخش از بازار ملک نیز دچار رکود سنگین شده است.

چالش نخست به ماجرای رفت و برگشت نمایندگی‌های شرکت‌های خارجی در فضای برجام و پس از خروج یکجانبه آمریکا از آن باز می‌گردد. پس از امضای برجام، تمایل سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای افزایش عرضه واحدهای اداری به دلیل چشم‌انداز حضور شرکت‌های خارجی در ایران در فضای پسابرجام به میزان قابل توجهی افزایش یافت و بنابراین ساخت و سازهای اداری نیز شدت گرفت.

دفاتر کار زیادی از سوی سرمایه‌گذاران ساختمانی ساخته و آماده شد که بخش قابل توجهی از آنها نیز متناسب با نوع کسب و کارهای خارجی و مناسب با سلیقه صاحبان کسب و کار سایر کشورها آماده‌سازی شد. اما به دنبال خروج آمریکا از معاهده برجام و از دست رفتن همه امیدواری‌ها برای ورود شرکت‌های خارجی به کشور، سازندگان و مالکان این واحدها نیز با بحران مازاد عرضه و نبود متقاضی برای خرید یا اجاره این واحدها مواجه شدند و بسیاری از شرکت‌هایی که طی یک سال اجرای برجام به کشور وارد شده بودند نیز ایران را ترک کردند.

چالش دوم نشات گرفته از شیوع ویروس کرونا است که زمینه‌ساز تجربه شکل جدیدی از ادامه کسب و کارها در پایتخت و سایر شهرها شد؛ شکلی که بر اساس آن نیاز به تهیه فضاهای اداری فیزیکی و دفاتر کار را برای صاحبان کسب و کار نسبت به قبل به میزان قابل توجهی کاهش داد. پس از شیوع ویروس کرونا و به دنبال الزامات ایجاد شده برای رعایت پروتکل‌های بهداشتی و رعایت فاصله‌گذاری اجتماعی، بسیاری از ادارات و مشاغل سیستم کاری کارمندان خود را از حضور فیزیکی در دفاتر کار به دورکاری و کار از منزل تغییر دادند. حتی بسیاری از آنها که موعد قرارداد اجاره دفاتر اداری‌شان فرا رسیده بود از تمدید مجدد قرارداد خودداری کرده و کسب و کار خود را به دفتر کوچک‌تری منتقل کردند.

از سوی دیگر تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد در مدت زمان ۶ ماهه اخیر به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز مربوط به زمان پایان شیوع کووید- ۱۹، تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری نیز به میزان محسوس افت کرده است و افرادی که قصد خرید یا اجاره این واحدها را داشتند در بسیاری از موارد معامله خود را متوقف کرده و حتی برخی از آنها سرمایه خود را به سایر بازارها منتقل کرده‌اند.

پدیده دیگری که به منزله یک چالش در این بخش از بازار، منجر به سنگین‌تر شدن عمق رکود در بازار املاک اداری شده، تغییر رویه کاری برخی از مدیران و صاحبان کسب و کارهای کوچک و کم رفت و آمد است. اخیرا برخی از صاحبان کسب و کارهای کم رفت و آمد ترجیح می‌دهند به جای پرداخت هزینه‌های مربوط به اجاره دفاتر کار و پرداخت هزینه‌های پرسنلی، فعالیت‌های خود را به‌صورت مجازی انجام دهند.

این افراد روزانه با مراجعه به کافه‌ها و با استفاده از لپ‌تاپ‌های شخصی، فعالیت‌های اداری خود را پیش می‌برند و از این طریق هزینه‌های کسب وکار خود را به میزان قابل توجهی کاهش داده‌اند. مجموعه این عوامل باعث شده که تقاضا برای واحدهای اداری نیز همچون واحدهای تجاری به میزان محسوسی افت کند.

مجموعه ۳+۵ چالش مذکور سبب شده رخدادی فراتر از رکود در بازار معاملات املاک تجاری و اداری در پایتخت شکل بگیرد؛ چراکه شکل رکود در این بازار ناشی از ناتوانی قدرت خرید نیست، بلکه اصلا خریدار بالقوه متناسب با میزان عرضه واحدهای تجاری و اداری موجود وجود ندارد.

تب‌سنج قیمتی املاک تجاری و اداری

علاوه بر تحقیقات میدانی و بررسی‌های صورت گرفته، آمارهای موجود از تغییرات قیمتی املاک مسکونی، تجاری و اداری و مقایسه آنها با یکدیگر نیز تشدید رکود در بازار معاملات املاک تجاری و اداری را تایید می‌کند. مقایسه تغییرات مربوط به متوسط قیمت املاک تجاری، اداری و مسکونی در سه بازه زمانی حال حاضر با سال ۹۳، حال حاضر با ۱۰ سال قبل و حال حاضر با یکسال گذشته نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت املاک تجاری و اداری در هر سال نسبت به سال قبل کندتر شده است.

اگرچه متوسط قیمت فروش واحدهای تجاری در مال‌های تازه‌ساز در سال جاری نسبت به سال گذشته تا حدود دو برابر افزایش یافته، اما میزان رشد میانگین قیمت فروش واحدهای تجاری در مال‌های برند که از سال‌های گذشته تاکنون فعالیت داشته و در حال بهره‌برداری بوده‌اند، تنها حدود ۳۱ درصد رشد کرده است.

علت رشد بیشتر قیمت در مال‌های تازه‌ساز آن است که این مال‌ها در سال گذشته به بهره‌برداری نرسیده بوده‌اند و طبیعی است در سال جاری که به مرحله بهره‌برداری رسیده‌اند، سرعت رشد قیمت در آنها بیشتر شده باشد. میانگین قیمت املاک تجاری از سال ۹۳ تا کنون حدود ۶/ ۲ برابر شده این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی ۶/ ۵ برابر شده است.

طی ۱۰ سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۴ برابر شده است، اما در همین بازه زمانی میانگین قیمت املاک تجاری در پایتخت، حدود ۱۰ برابر شده است. تغییرات قیمت مسکن مربوط به آمارهای رسمی ارائه شده از مراجع آماری رسمی است، اما تغییرات قیمت املاک تجاری از آنجا که هیچ آمار رسمی در این زمینه وجود ندارد از مقایسه سطح قیمت مال‌ها در تحقیقات سال‌های قبل با سطح قیمتی آنها در مقطع زمانی حاضر محاسبه شده است.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد ۱۰ سال قبل میانگین قیمت هر مترمربع ملک تجاری در مقایسه با متوسط قیمت هر مترمربع ملک مسکونی ۶ برابر بود، اما هم‌اکنون این نسبت به چهار برابر کاهش یافته است. علت این موضوع به کاهش سرعت رشد قیمت املاک تجاری در یک دهه گذشته مربوط می‌شود.

در بازار واحدهای اداری نیز میانگین قیمت هر مترمربع واحد اداری نوساز در برخی مناطق شمالی و متوسط تهران امسال در مقایسه با سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته، در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی بیش از ۷۰ درصد افزایش داشته است. این موضوع نشان می‌دهد در سه بازه زمانی یاد شده سرعت رشد قیمت املاک تجاری و اداری با فاصله قابل توجهی کمتر از سرعت رشد قیمت املاک مسکونی بوده است.

طی چند سال اخیر برخی از مراکز تجاری چندمنظوره از دو قلاب برای جذب مصرف‌کنندگان به بازدید از این مراکز استفاده می‌کردند که یکی از آنها ایجاد کاربری‌هایی نظیر رستوران، کترینگ، سینما و نظایر آن بود. اما این قلاب با توجه به شیوع کرونا و ضرورت پرهیز از حضور جمعی در فضای بسته عملا کارکرد خود را از دست داده است.

قلاب جاذب مشتری دیگر که اصطلاحا «پاخور» مال‌ها را افزایش می‌داد نیز راه‌اندازی شعب سوپرمارکت‌های بزرگ در این مجموعه‌ها بود که این مورد هم به دلیل شیوع کرونا و تبدیل شدن شکل اغلب خریدهای روزمره از «حضوری» به «اینترنتی» بی‌فایده است.

در این شرایط کارشناسان چهار راهکار برای برون‌رفت از ابررکود بازار املاک تجاری و اداری و مال‌ها را پیشنهاد می‌کنند.

پیش از شیوع کرونا پیشنهاد کارشناسان مطرح این بود که فضای مال‌ها به دفتر کار اختصاص پیدا کند اما این راهکار عملا با توجه به آنچه ذکر شد، کارآیی ندارد. اما راهکار اولی که برای مال‌های بی‌مصرف و خالی از کسب و کار در شرایط فعلی مطرح است، عرضه این واحدها به برندهای ایرانی البته با ارزش سرقفلی یا اجاره‌بهای مناسب است.

راهکار دوم که هم برای واحدهای تجاری و هم واحدهای اجاری کارآمد است، واگذاری این فضاها به استارت‌آپ‌ها و کسب و کارهای دانش‌بنیانی است که اگرچه حمایت از آنها بدون ریسک نیست، اما آینده خوبی برای فعالیت آنها متصور است.

سومین راهکار ناظر بر تبدیل هر یک از مال‌های موجود به بورس تخصصی عرضه یک گروه از کالاهای مشخص است. در صورتی که هر مال به یک حوزه کسب و کار اختصاص پیدا کند، احتمال حضور خریداران هدفمند در آنها بیش از گذشته خواهد بود.

در نهایت چهارمین راهکار که البته صرفا در مورد واحدهای اداری مازاد و خالی موجود کاربرد دارد، تغییر کاربری آنها به «مسکونی» است. اگرچه بازار مسکن نیز درگیر رکود سنگین است، اما حال این بازار به اندازه بازار املاک اداری و تجاری وخیم نیست و تقاضای بالقوه در صورت تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن می‌تواند به تقاضای بالفعل در ماه‌های آینده تبدیل شود.