بررسی قانون جهش تولید مسکن

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر،  به زعم بسیاری از صاحب‌نظران، این قانون باید با عبرت‌گیری از نارسایی‌ها و اشکالات تجارب قبلی (طرح مسکن مهر و اقدام ملی مسکن)، چارچوبی «الزام‌آور»، «تسهیل‌کننده» و «تحقق‌پذیر» برای حل بحران مسکن در کشور ارائه کند. با این وجود قانون ابلاغ شده با وجود برخورداری از وجوه حائز اهمیتی چون توجه به ابعاد مختلف ساخت مسکن (تامین مالی، تامین زمین، تامین مصالح ساختمانی و تامین خدمات) و تعیین تکلیف وظایف و مسوولیت‌های دستگاه‌های اجرایی موثر، از منظر آمایش سرزمین دارای ابهامات و اشکالات زیر است:

۱-کژتابی مساله بحران مسکن در ایران: برخلاف تصور رایج، مساله بحران مسکن در ایران، به «کمبود مسکن» برنمی‌گردد، بلکه مساله اصلی به مبادله‌ای و سرمایه‌ای شدن این کالا که نیاز مصرفی خانوارهاست و تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه‌ای و ابزار سوداگری و سفته‌بازی بازمی‌گردد. برابر آمار رسمی اعلام شده، سرانه تعداد مسکن در کشور نزدیک به ۹۷/ ۰ (به‌طور تقریبی هر خانوار یک واحد مسکونی) بوده و در کل کشور قریب به ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد. حل دائمی بحران مسکن و جلوگیری از تواتر ادواری آن، نیازمند چاره‌جویی قانونی برای حل علت‌العلل موردالاشاره است.

۲-غفلت از نقش و تاثیر برخی عوامل محرک در سایه: یکی از عوامل سنتی تاثیرگذار بر قیمت مسکن در ایران، نقش «واسطه‌های ملکی» در ایجاد انتظارات تورمی و کاتالیز کردن شوک قیمتی در بازار مسکن است. واسطه‌های ملکی به سبب فرمول‌بندی وسوسه‌برانگیز معاملات ملکی که درصدی از ارزش معامله را نصیب آنها می‌کند، همواره از نقشی بسیار تاثیرگذار در تحریک تقاضا و افزایش تصنعی قیمت‌ها برخوردار بوده‌اند که غالبا در قوانین، ضوابط و طرح‌های مرتبط با مقوله مسکن مورد بی‌توجهی قرار گرفته‌اند.

۳- بی‌توجهی به چگونگی توزیع فضایی ساخت مسکن: قانون مزبور صرفا بر ساخت به‌طور متوسط یک میلیون واحد مسکونی در سال در سطح کشور و تسهیل و تنظیم بسترهای تحقق آن متمرکز بوده و در موضوع چگونگی توزیع جغرافیایی ساخت مسکن میان قلمروهای شهری یا روستایی، پهنه شرقی یا غربی کشور، کلان‌شهرها یا شهرهای میانی و کوچک و… سکوت کرده است.

این در حالی است که با ابلاغ سند ملی آمایش سرزمین (مصوب ۱۱/ ۱۲/ ۱۳۹۹ شورای عالی آمایش سرزمین)، راهبرد سیزدهم این سند بر موضوع «تمرکززدایی و تغییر الگوی شبکه شهری سرزمین از تک مرکزی به شبکه چندمرکزی و چندسطحی» و راهبرد بیستم بر «افزایش جمعیت و توسعه فعالیت در مناطق مستعد کم‌تراکم به ویژه مناطق مرزی، جزایر راهبردی و سواحل جنوبی» اختصاص داشته و سیاست‌های مشخصی را برای حل معضل تاریخی تمرکزگرایی فزاینده جمعیت در پهنه سرزمینی کشور و نیز رهاماندگی مناطق مستعد کم تراکم کشور پیشنهاد کرده است؛ از جمله سیاست ۱۵۷ درباره تمرکززدایی از مناطق کلان‌شهری تهران، اصفهان، کرج، مشهد، رشت، تبریز و شیراز؛ سیاست ۱۵۸ درباره محدود کردن رشد جمعیتی و کالبدی شهرهای مادر در مناطق کلان‌شهری؛ سیاست ۱۶۰ درباره هدایت جریان‌های مهاجرتی به سمت شهرهای میانی کشور؛ سیاست ۱۶۳ درباره تثبیت جمعیت‌پذیری در استان‌های گیلان، مازندران و گلستان؛ تقویت جمعیت‌پذیری در استان‌های هرمزگان، بوشهر، سیستان و بلوچستان، خوزستان، ایلام، کرمانشاه، کردستان، آذربایجان شرقی و غربی، اردبیل و نیز تمرکززدایی جمعیتی از استان‌های تهران، البرز و اصفهان، تقویت حداکثری جمعیت‌پذیری در استان‌های خراسان شمالی، جنوبی و رضوی (به جز مشهد)؛ سیاست ۲۱۴ درباره هدایت هدفمند جریان‌های مهاجرتی به سمت مناطق مستعد کم‌تراکم و نیز سیاست ۲۱۷ درباره نگه‌داشت و افزایش جمعیت در شهرهای کوچک و روستاهای مرزی.

بر این اساس تمرکززدایی جمعیتی از مناطق کلان‌شهری به ویژه مادرشهرها، جهت‌دهی استقرار جمعیت در مناطق مستعد کم‌تراکم از جمله سواحل جنوبی، جزایر راهبردی و شهرهای میانی کشور و نیز افزایش جمعیت در شهرهای کوچک و روستاهای مرزی از جمله مهم‌ترین الزاماتی است که بر مبنای این سند باید مورد توجه متولیان اجرای این قانون قرار بگیرد؛ چراکه ساخت مسکن پرتیراژ با برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری دولتی به نحوی دخالت در طرف عرضه بوده و ضمن تاثیرگذاری بر روندهای جمعیت‌پذیری مناطق مختلف کشور، مستلزم تامین زیرساخت‌ها و امکانات موردنیاز (اشتغال، خدمات عمومی، راه، انرژی، ارتباطات و…) و نیز رعایت ملاحظات زیست‌محیطی و تعادل اکولوژیکی قلمروهای سرزمینی است. به عبارت دیگر برای تحقق مفاد اسناد آمایش سرزمین باید از بروز زمینه‌های جذب جمعیت بیشتر در کلان‌شهرها (به ویژه تهران و کرج) و اثرگذاری معکوس بر جریان‌های مهاجرتی احتراز کرد.

۴- بی‌توجهی به ضرورت رعایت الزامات و ملاحظات اسناد آمایش استان‌ها: اسناد آمایش استان‌ها (مصوب ۱۱/ ۱۲/ ۱۳۹۹ شورای عالی آمایش سرزمین) که به نوعی نقشه راه استقرار فعالیت، جمعیت و زیربناها در هر استان، بر اساس شناخت و تحلیل وضعیت استان، توان اکولوژیک، ملاحظات امنیتی و دفاعی و مطالعات آینده‌نگاری سرزمینی است، چارچوبی حقوقی برای برنامه‌ریزی و مدیریت توسعه سرزمینی در استان‌ها بوده که رعایت مفاد آن برای متولیان اجرای این قانون لازم الاجراست.

بر اساس این اسناد و پیوست‌های آن، قلمروهای مناسب و مستعد استقرار جمعیت و قلمروهای مستعد توسعه شهری و روستایی با به کارگیری معیارها و شاخص‌های متعدد مرتبط شناسایی شده و جانمایی پهنه‌های ساخت مسکن الزاما باید درون این قلمروها صورت پذیرد. از مجموع وسعت کشور (یک‌میلیون و ۶۴۸ هزار و ۱۹۵کیلومترمربع) بر اساس مطالعات صورت گرفته حدود ۲۷۴ هزار و ۵۷۷ کیلومترمربع معادل ۶/ ۱۶ درصد از سطح کشور دارای پتانسیل بارگذاری جمعیت است که از این میزان در وضع فعلی حدود ۲۲ درصد (۱۲ هزار و ۵۹۳ کیلومترمربع در شهرها و ۴۸ هزار و ۸۴۵ کیلومترمربع در روستاها) زیر بار جمعیت‌پذیری رفته است.

به عبارت دیگر هرچند بر اساس مفاد قانون اولویت‌دهی تامین اراضی موردنیاز به ترتیب به اراضی درون شهری در بافت فرسوده، اراضی متصل به بافت شهری، اراضی دستگاه‌های دولتی و نهایتا زمین‌های کشاورزی (به غیر از اراضی حاصلخیز درجه یک و ۲) اختصاص دارد، ولی باید این اولویت‌بندی در نهایت از قلمروهای مستعد جمعیت و توسعه سکونتگاه شهری و روستایی شناسایی شده در این اسناد تخطی نکند. مواد ۸ تا ۱۲ این قانون در صورت بی‌توجهی به ضرورت رعایت اسناد آمایش استان‌ها می‌تواند مبنایی برای انحراف اساسی از شالوده‌های توسعه سرزمینی مبتنی بر اسناد آمایش و تشدید مسائل و بحران‌های آتی شود.

امید می‌رود با توجه به جایگاه راهبردی اسناد آمایش سرزمین در تحقق توسعه متعادل و متوازن سرزمین، اجرای این قانون در چارچوب خط‌کشی‌ها و الزامات این اسناد مدنظر متولیان امر قرار گرفته و به هدف نشستن این «سنگ بزرگ دولت جدید» عاملی برای تکرار تجربه ناموفق مسکن مهر و برهم خوردن تعادل در سرزمین نشود.

منبع: ساختمان آنلاین