رکورد شکنی وام مسکن در ارزانی

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

نقل از اقتصادنیوز:

در ادامه نوسانات قیمتی اوراق در هفته پایانی آذر پس از رشدی که در روز یک شنبه 23 آذر اتفاق افتاد  این رقم از روزهای دوشنبه 24 آذر تا چهار شنبه 26 آذر  افتی قابل ملاحظه داشته و در نهایت به 59 هزار و 300 تومان رسید. این افت و خیز قیمت از سه شنبه هفته پیش آغاز شده و تا کنون نیز ادامه پیدا کرده است. 

 نوسان قیمتی در این مقطع زمانی به آن صورت بود که در هر روزی که افزایش هزینه وام مسکن اتفاق می افتاد فردای آن روز ارزانی نسبی به ثبت می رسید. در همین خصوص در روز دوشنبه 24 آذر ماه هزینه وام مسکن نسبت به روز گذشته هزار و 300 تومان کاهش پیدا کرد و برای دومین بار به کانال 50 هزار تومان بازگشت. این کانال پیش ازاین برای نخستین بار در شنبه ابتدای هفته فتح شده بود. در ادامه روند ارزانی در نهایت 300 تومان دیگر از هزینه اوراق کاسته شده و رکوردی دیگر را در ارزانی وام مسکن در روز چهارشنبه 26 آذر ثبت کرد. اما دیگر هزینه های اوراق  در این بازه زمانی دستخوش چه تغییراتی شده است؟

اوراق بانک مسکن از دسته برگه های بهاداری است که به شما اجازه می دهد تا بدون سرمایه گذاری های طولانی مدت به سرعت و در زمان کوتاهی بتوانید از تسهیلات مسکن بهره مند شوید. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خریداوراق مسکن

قیمت هرکدام از اوراق مسکن در روز دوشنبه 24 آذر نسبت به روز گذشته هزار و 300 تومان کاهش داشته و به 59 هزار و 500 تومان رسید. این رقم در روز یکشنبه 23 آذر برابر با 61 هزار و 200 تومان بود. در ادامه این قیمت در روزهای اخیر در نهایت 300 تومان کاهش پیدا کرده و به 59 هزار و 200 تومان تنزل پیدا کرد.

این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود. 

در همین خصوص در چهارشنبه 26 آذر هزینه وام مسکن مجردین به 16 میلیون و 607 هزار تومان رسیده و متاهلین نیز  28 میلیون و 470 هزار تومان هزینه برای اخذ وام پرداخت کردند.

افت و خیز قیمت اوراق در روز های اخیر هزینه وام مسکن را برای مجرد ها در حوالی 17 میلیون تومان و برای متاهلین گرد 29 میلیون تومان بالا و پایین کرده است. از سه شنبه هفته قبل تا کنون دامنه این نوسانات برای هر دو گروه متاهلین و مجرد ها هرگز بیشتر از 1 میلیون تومان ثبت نشده است. این گزاره نشان از دامنه نوسانی اندک در روزهای پایانی پاییز در خرید وام مسکن دارد.

 آمارها نشان از آن دارد که قیمت اوراق در این روز تقریبا به حدی پایین تر از ارزان ترین رکورد هزینه وام مسکن که در شنبه رخ داد، رسید.

نرخ سود موثر وام مسکن

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند. اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها دیگر 17.5 درصد نخواهد بود.

نرخ سود وام مسکن در بیست وششم آذر ماه به حدی معادل با 20.77 درصد برای مجردها و 20.75 درصد برای متاهلین رسید. با وجود آنکه در روز های اخیر نرخ سود وام مسکن حرکتی تناوبی داشته اما باز هم این جزر و مد قیمت اوراق نتوانسته است دراین روزهای پرنوسان این متغیر، حد نرخ سود را بالاتر از 21 درصد بکشاند. 

مهمترین عامل برای این عبارت دامنه نوسان پایین نرخ سود موثر وام مسکن برای مجردها و متاهلین بوده است. این دامنه نوسان از سه شنبه هفته پیش تاکنون هرگز حدی بالاتر از 1 واحد درصد نداشته است.

نوسانهای قیمتی اوراق تسه در نهایت نرخ سود را در روز پایانی هفته اخیر به کمترین میزان خود در پاییز امسال کشاند.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز بیست و چهارم آذر برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 176 میلیون و 900 هزار تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 328 میلیون و 700 هزار تومان برآورد شد.

مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در روز چهارشنبه 26 آذر نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول 12 سال به بانک مسکن در قبال اخذ وام بپردازند نسبت به روز یک شنبه بیست و سوم آذر ، 540 هزار تومان افزایش پیدا کرده است. این افزایش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا 900 هزار تومان به ثبت رسیده است.

تحلیل روند قیمت اوراق

حرکت تناوبی که در روز های اخیر در بازار قیمت اوراق تسهیلات مسکن به ثبت رسید هزینه وام مسکن را برای مجردین حول 17 میلیون تومان نوسان داد. این رقم برای متاهلین 29 میلیون تومان به ثبت رسید. افت و خیز اندکی که در تقاضای اوراق در روز های گذشته در این بازار به ثبت رسید نشانی از نوسان هزینه وام مسکن در این بازه زمانی را دارد. 

نکته مهم دیگر آن است که در روز چهارشنبه هزینه وام مسکن به مبلغی کمتر از روز ارزانی وام مسکن در شنبه 22 آذر رسید. این اتفاق می تواند فرضیه نقش تقاضای بانک مسکن را در خرید اوراق قوت ببخشد. درهمین خصوص  به دلیل عدم جذابیت اوراق برای تقاضا کنندگان خرید اوراق رو به کاهش نهاده و قیمت نزولی شدهاست. شنیده ها حاکی از آن است که در این شرایط بانک مسکن در برخی روزها خود به عنوان خریدار عمل کرده تا بتواند سطح قیمت را افزایش دهد. تغییرات یکسان قیمت اوراق در روزهای اخیر  این فرضیه را قوت بیشتری می دهد.