فرمول تعیین میزان تراکم ساختمانی در تهران تغییر خواهد کرد

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

نقل از اخبار ساختمان، در این نقشه، مناطق ۲۲‌گانه بر حسب ظرفیت باقیمانده برای جمعیت‌پذیری به سه دسته تقسیم شده‌اند که «مناطق سرریز شده از آپارتمان»، «مناطق در حال تکمیل ظرفیت» و «مناطق دارای قابلیت افزایش تراکم» را شامل می‌شود. اشکالات نسخه اصلی طرح و لیست طبقه‌بندی مناطق، تشریح شده است.

پیش‌نویس اصلاح «طرح تفصیلی شهر تهران» برای تصویب در شورای شهر آماده شد. جزئیات نقشه‌ای که شهرداری برای «ساخت‌وسازهای مسکونی تا سال ۱۴۰۵» تهیه کرده است، نشان می‌دهد فرمول تعیین میزان تراکم ساختمانی در مناطق مختلف تغییر خواهد کرد. در این نقشه، مناطق ۲۲‌گانه بر حسب ظرفیت باقیمانده برای جمعیت‌پذیری به سه دسته تقسیم شده‌اند که «مناطق سرریز شده از آپارتمان»، «مناطق در حال تکمیل ظرفیت» و «مناطق دارای قابلیت افزایش تراکم» را شامل می‌شود. اشکالات نسخه اصلی طرح و لیست طبقه‌بندی مناطق، تشریح شده است.

پلان جدید برای ساخت وسازهای شهر تهران تدوین شد. شهرداری تهران با اصلاح ضوابط بالادست صدور مجوزهای ساختمانی، نقشه جدیدی برای تعیین سقف مجاز تراکم ساختمانی در ۲۱ منطقه شهری پایتخت طراحی کرده که قرار است به زودی برای بررسی و تصویب در دستور کار شورای پنجم قرار بگیرد.

با گذشت بیش از هشت سال از آغاز اجرای طرح تفصیلی شهر تهران (ابتدای سال ۹۱)، اولین مرحله بازبینی اساسی ضوابط ملاک عمل برای صدور جواز ساختمانی استارت خورد. در قالب این طرح، کاربری و سقف تراکم ساختمانی مجاز برای ساخت وسازهای شهری در پایتخت تعیین و براساس آن عرصه حدود ۶۰۰ کیلومترمربعی شهر تهران به چهار پهنه اصلی شامل چهار نوع کاربری ساختمانی مسکونی، مختلط، تجاری و سبز تقسیم بندی شد. به این معناکه از ابتدای سال ۹۱، متقاضیان اخذ مجوز ساختمانی با مراجعه به ضوابط طرح تفصیلی و موقعیت قرارگیری ملک خود در هر پهنه، از مختصات (تراکم، سطح اشغال و نوع کاربری) پروژه ساختمانی خود مطلع می‌شدند.

اما بررسی‌ها از روند اجرایی این طرح طی سال ۹۱ تاکنون مشخص می‌کند اگرچه با اجرای این طرح بنا بود یک نسخه واحد و شفاف برای «پایان دادن به مدیریت بخشنامه‌ای بازار ساخت وساز» و «مهار اعمال سلیقه در فرآیند صدور مجوزهای ساختمانی» ایجاد شود اما روند اجرای ضوابط مصوب در قالب طرح تفصیلی نشان داد که تاکنون این اهداف محقق نشده است.

به‌طوری‌که از سال سوم اجرای طرح تفصیلی (همزمان با روی کارآمدن دولت نخست حسن روحانی) مشخص شد این طرح علاوه بر آنکه دارای اشکالات اساسی اجرایی در مناطق مختلف شهری است به حیاط خلوت برخی از عوامل و فعالان بازار ساخت‌وساز نیز بدل شده است.

طوری‌که اشکالات اجرایی این طرح بهانه‌ای برای ایجاد توافق میان مدیریت شهری و سازنده‌ها خارج از ضوابط مصوب طرح تفصیلی شده بود. این در حالی بود که بنا بود طرح تفصیلی به‌عنوان سند بالادست و ملاک عمل شهرداری و بسازوبفروش‌ها و پایان‌بخش بخشنامه‌های موردی در حوزه ساخت وساز باشد.

با وجود شناسایی این اشکالات عمده، تقریبا از سال گذشته، متولی صدور پروانه ساختمانی در پایتخت این حقیقت تلخ را که برخی ضوابط ملاک عمل بستر را برای ساخت وسازهای انحرافی فراهم کرده، پذیرفت و از همان زمان، استارت اصلاح طرح تفصیلی و بازبینی اساسی آن برای به وجود آوردن نسخه جدید از طرح مصوب سال ۹۱ زده شد تا از طریق این مسیر، اشکالات و حفره‌های طرح تفصیلی از میان برداشته شود.

براین اساس، نسخه پیش‌نویس «بازبینی طرح تفصیلی» شهر تهران تدوین و آماده شده که از یک سو به چرایی لزوم بازنگری طرح تفصیلی و از سوی دیگر به چگونگی اصلاح آن پرداخته است. بررسی جزئیات این نسخه پیش نویس نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته، عمده ساخت وسازهای انحرافی از نقشه بالادست صدور مجوزهای ساختمانی در پایتخت، در پهنه مسکونی (R) انجام شده است.

علت بروز ناهماهنگی های میان ساخت و سازهای مسکونی در تهران چیست؟

به نظر می‌رسد دو علت اصلی در بروز طیف گسترده‌ای از ساخت وسازهای انحرافی از ضوابط بالادست در این پهنه وجود داشته باشد. علت نخست، معیار اصلی تعیین سقف «تراکم ساختمانی» در ضوابط طرح تفصیلی است. مطابق با این ضوابط، میزان تراکم ساختمانی براساس دو پارامتر «اندازه قطعه»(مساحت زمین) و «عرض معبر»(عرض کوچه یا خیابان) تعیین می‌شود.

استفاده از این دو پارامتر سبب شده حاصل اجرای این ضوابط بروز ناهماهنگی‌های شدید میان ساخت وسازهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران به واسطه اندازه قطعه و عرض معابر متفاوت شود و به‌طور کلی سه عارضه منفی را نصیب محلات مختلف مسکونی در شهر تهران کند.

عارضه نخست، برهم خوردن تعادل جمعیتی بین ۲۲ منطقه و ظرف جمعیتی تعیین شده تا افق طرح است.

دومین عارضه ایجاد بدقوارگی در منظر شهری به دلیل برهم خوردن خط آسمان است. به‌طوری‌که در یک محله شاهد شکل‌گیری ساختمان‌های با اختلاف بین ۲ تا ۵ طبقه هستیم. عارضه دیگر نیز به اثرگذاری ساخت‌وسازهای انجام شده طی این سال‌ها بر اقلیم شهری و افزایش آلودگی‌های محیط زیست و هوا برمی‌گردد.

آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد دره‌های عمیق شکل گرفته حاصل از برهم خوردن توازن نسبی بین ارتفاع ساختمان و عرض گذر موجب شده هندسه خیابان‌ها برای جابه جایی مناسب هوا به هم بریزد.

علاوه بر این یک علت دوم در شکل‌گیری ساخت‌وسازهای انحرافی در بخش عمده‌ای از پهنه مسکونی دخیل بوده است. این عامل به اجرای یکسری از بندها و تبصره‌های ضوابط طرح تفصیلی مربوط می‌شود که سبب شده اشکال متفاوتی از سقف تراکم ساختمانی در یک منطقه دیده شود.

به‌عنوان مثال تبصره مربوط به تراکم تشویقی که طی سال‌های گذشته چندین بار با تغییر مواجه شد. با این حال مطابق با ضوابط تعیین شده برای صدور مجوز ساختمانی در پهنه‌های مختلف شهری، آمارهای رسمی حاکی از آن است که در حال حاضر پهنه مسکونی و مختلط، نیمی از مساحت شهر تهران و بیش از ۹۰ درصد پارسل‌های مسکونی را دارا هستند.

به این معناکه در این دو پهنه، حدود ۷۸۵ هزار پارسل از حدود ۹۰۰ هزار پارسل مسکونی واقع شده و حدود ۳۰۰ کیلومترمربع از مساحت شهر تهران را شامل می‌شوند. جالب آنکه ۵۱۰ هزار پارسل از ۹۰۰ هزار پلاک مسکونی شهر تهران با ضوابط اندازه قطعه به لحاظ تراکم ساختمانی در مغایرت هستند، به گونه‌ای که بر خلاف بخش عمده شهرهای دنیا، که نسبت ارتفاع ساختمان به عرض گذر معادل ۵/ ۱ است این نسبت در بخش عمده ساخت وسازهای مسکونی شهر تهران طی هشت سال گذشته به ۵/ ۲ رسیده است.

علاوه بر بدقوارگی ایجاد شده به دلیل عدم رعایت نسبت متعارف ارتفاع ساختمان به عرض گذر، ظرفیت جذب جمعیت در برخی از مناطق شهری پایتخت براساس ساخت‌وسازهای انجام شده و خانه‌های موجود از افق پیش‌بینی شده در افق ۱۴۰۴ عبور کرده‌اند.

ملاک تعیین تراکم ساختمانی تغییر خواهد کرد

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد ظرفیت جذب جمعیت در مناطق ۲، ۳، ۶، ۸ و ۱۷ از افق طرح در سال ۱۴۰۴ رد شده است. باتوجه به این اشکالات، شهرداری تهران در نسخه پیش نویس بازبینی طرح تفصیلی یک اصلاح اساسی را مدنظر قرار داده است. به این معناکه در صورت تصویب این نسخه، ملاک تعیین تراکم ساختمانی به جای اندازه قطعه، میزان ظرفیت باقی مانده در مناطق برای بارگذاری ساختمانی با توجه به سقف جمعیت‌پذیری در سال ۱۴۰۴ خواهد بود. برای ملاک عمل قرارگرفتن این خط‌کش، مناطق شهری پایتخت (به استثنای منطقه ۲۲ که طرح تفصیلی ویژه برای آن تهیه شده است) به سه دسته اصلی تقسیم‌بندی می‌شوند: دسته نخست، «مناطق فاقد ظرفیت ساخت وساز جدید» هستند.

دسته دوم «مناطق دارای ظرفیت ساخت وساز اما از نوع ظرفیت نامطلوب» هستند. به این معناکه در این مناطق با وجود باقی ماندن ظرفیت برای ساخت‌وساز، سرانه خدماتی متناسب برای جمعیت‌پذیری پیش نرفته است.

دسته سوم نیز «مناطق دارای ظرفیت جمعیت برای ساخت وساز از نوع ظرفیت مطلوب» هستند که سرانه‌های خدماتی پاسخگوی ایجاد جمعیت‌پذیری جدید نیز هستند. متناسب این پلان پیشنهادی، مناطق ۳، ۸، ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۷ در دسته نخست قرار می‌گیرند.

در این راستا، چند تکلیف اساسی برای شهرداری درخصوص این مناطق تعیین شده که شامل تعدیل ظرفیت جمعیت‌پذیری از طریق کاهش سرعت ساخت‌وساز، جلوگیری از افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری وکاهش تراکم ساختمانی همراه با اولویت تامین سرانه‌های خدماتی است.

در دسته دوم مناطق ۶، ۷، ۱۲، ۱۳ و ۱۴ قرار دارند که شهرداری مکلف خواهد بود ظرفیت جمعیت‌پذیری این مناطق را تثبیت و حتی الامکان تراکم ساختمانی را در آنها کاهش دهد. اما برای مناطق یک، ۲، ۴، ۵، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹، ۲۰ و ۲۱ که در دسته سوم قرار می‌گیرند شهرداری موظف خواهد بود، علاوه بر افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری، تراکم ساختمانی را در وضع موجود تثبیت یا حتی افزایش دهد و به‌طور همزمان برای تامین سرانه‌های خدماتی مجوز صادر کند.

به این ترتیب اگر این نسخه تا پایان سال در شورای پنجم تصویب شود، پلان صدور مجوز ساختمانی دچار دگرگونی اساسی می‌شود به‌طوری‌که در برخی مناطق تراکم ساختمانی کاهش و در برخی دیگر با افزایش مواجه خواهد شد.

پیش‌بینی طراحان این پلان آن است که در صورت اجرای این نسخه جایگزین، در افق ۱۴۰۴ به جای آنکه ۸۷۷ هزار نفر جمعیت مازاد بر ظرف جمعیت‌پذیری در شهر تهران ایجاد شود با تغییرات اعمال شده در سقف تراکم ساختمانی مناطق، ۵۰۰ هزار نفر از جمعیت مازاد کاهش و جمعیت مازاد مناطق مختلف شهری پایتخت در افق طرح به ۳۰۰ هزار نفر معادل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خواهد رسید.

در حال حاضر جمعیت شهر تهران معادل ۷/ ۸ میلیون نفر است و متناسب با ضوابط طرح تفصیلی، در افق ۱۴۰۴ باید سرانه‌های خدماتی متناسب با جمعیت ۹ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر فراهم شود و ظرفیت جمعیت‌پذیری معادل ۵/ ۱۰ میلیون نفر در افق طرح پیش‌بینی شده است. بر این اساس در سال ۱۴۰۴، حجم ساخت وسازهای مسکونی باید به سه میلیون و ۳۸۷ هزار واحد مسکونی برسد که در حال حاضر نزدیک به سه میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در شهر تهران وجود دارد.

البته بررسی‌ها در مورد دسته‌بندی انجام شده برای مناطق در این پلان حاکی از آن است که مدیریت شهری با ایجاد دو دسته‌بندی کلی با توجه به ظرفیت جمعیت‌پذیری مناطق می‌تواند پلان جدید را طراحی کند: دسته نخست مناطقی که ظرفیت جمعیت‌پذیری آنها از افق طرح عبور کرده که شامل مناطق ۲، ۳، ۶، ۸ و ۱۷ می‌شود. در این مناطق سیاست عمده باید کاهش تراکم ساختمانی باشد و دسته دوم شامل سایر مناطق باقی مانده می‌شود که امکان تثبیت یا افزایش تراکم ساختمانی در آنها وجود دارد.