قیمت مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

 در طی یکی دو سال اخیر مسئولان استان تلاش کردند با راهکاری مختلفی از افزایش قیمت مسکن در همدان جلوگیری کرده و در واقع بازار مسکن را کنترل کنند اما به جرأت می‌توان گفت این روند در استان موفقیت آمیز نبوده و امروز شاهدیم که قیمت مسکن در بالاترین نرخ مانده و بازا به رکود رفته است.

خبرگزاری ایسنا در این مدت بارها به موضوع مسکن در همدان پرداخته است و نشستها و گزارشات متعددی را منتشر کرده که درسال‌جاری نیز نشستی در این زمینه ترتیب داده و از کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن دعوت کرده است که در ادامه می‌خوانیم.

عضو هیئت رئیسه اتحادیه مشاورین املاک همدان از افزایش ۳۹ و نیم درصدی قیمت مسکن و کاهش ۶۱ درصدی معاملات در حوزه مسکن خبر داد و گفت: رکود در معاملات در حوزه مسکن ۶۱ درصدی بوده و این وضعیت در کنار افزایش قیمت چشم‌انداز خوبی را برای آینده مسکن پیش‌بینی نمی‌کند.

شهرام رحیم‌بخش در نشست "بررسی وضعیت مسکن و  چرایی بالابودن قیمت مسکن در همدان"  که در دفترخبرگزاری ایسنا برگزارشد، اظهارکرد: در یک برهه از زمان قیمت مسکن افزایش داشت و قیمت‌ها به‌صورت حبابی بود همچنین سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن با ترکیدن حباب به مرز ورشکستگی می‌رسیدند و این درحالیست که در حال حاضر قیمت مسکن بالا بوده و در حالت رکود قرار دارد اما این رکود در کنار افزایش قیمت بوده و هیچ حبابی در کار نیست.

مسکن حباب ندارد

وی گفت: قیمت مسکن بالا است اما با توجه به تورم موجود در بازار می‌توان دریافت که قیمت مسکن هیچ حبابی ندارد.

عضو هیئت رئیسه اتحادیه مشاورین املاک به وضعیت موجود هشدار داد و افزود: مسئولین باید هر چه سریعتر در حوزه مسکن ورود یابند چرا که بی‌کیفیت‌ترین مسکن در حال حاضر به دست نیافتنی‌ترین مسکن تبدیل شده و این موضوع نگران‌کننده است.

وی با بیان اینکه در حوزه تنظیم بازار ستاد وجود دارد، تصریح کرد: بهتر است در حوزه مسکن نیز چنین ستادی وجود داشته باشد چرا که عدم وجود متولی مشخص بر بالا رفتن قیمت مسکن دامن زده است.

رکود و گرانی مسکن و نداشتن متولی مشخص

رحیم‌بخش با بیان اینکه بازار مسکن متولی مشخصی ندارد، خاطرنشان کرد: وجود رکود در بازار درکنار بالا رفتن قیمت ماهانه سه درصد قیمت مسکن زنگ خطری برای مسئولین محسوب می‌شود که اگر در این حوزه ورود نیابند مشکلات مسکن بیشتر خواهد شد.

وی به عدم توجیه اقتصادی ساخت‌و ساز اشاره کرد و گفت: هنگامی که ساختمان‌سازان اقدام به انجام معامله‌ای می‌کنند، به علت بال بودن قیمت مصالح و ساخت‌و ساز از ساختن پیشمان می‌شود و به این ترتیب میزان شکایات مردمی بالا رفته است.

عضو هیئت رئیسه مشاورین املاک همدان یادآور شد: در وضعیت رکود اقتصادی و همچنین افزایش قیمت مسکن برای آپارتمان سازان عملیات ساخت‌و ساز هیچ توجیه اقتصادی نداشته، بنابراین میزان ساخت‌و ساز کاهش یافته است.

وی ادامه داد: بیش از ۹۰ درصد شکایات مردمی در حوزه معاملات مسکن این است که فروشندگان بعد از فروش مسکن پشیمان شده و اظهار می‌دارند که ارزان فروخته‌اند؛ درحالیکه این‌گونه نیست.

رحیم‌بخش با بیان اینکه وجود سرپناه مسکن از نان شب واجب‌تر است، گفت: مسئولین باید با جدیت در حوزه مسکن ورود کنند تا قیمت مسکن فروکش کرده و از حالت رکود خارج شود چرا که این موضوع بسیار مهم بوده و وجود سرپناه از همه چیز واجب‌تر بوده و جایگزینی برای آن وجود ندارد.

نرخ‌گذاری درصدی در معاملات مسکن گرانی به دنبال دارد

وی نرخ‌گذاری درصدی در معاملات برای مشاورین املاک را اشتباه خواند و اظهارکرد: نرخ‌گذاری در صورتی‌که به‌صورت درصدی باشد موجبات گرانی قیمت مسکن را فراهم می‌کند.

رحیم‌بخش تأکید کرد: تعداد مشاورین املاک بدون هیچ سخت‌گیری و قوانین مشخصی در حال افزایش بوده و کم هزینه بودن راه‌اندازی این شغل موجب جذب جوانان به سمت این شغل شده است.

وی ادامه داد: جوانانی با تحصیلات عالی در این شغل ورود پیدا کرده‌اند و این در حالیست که این شغل پر مخاطره بوده و برخی افراد به علت پُر مخاطره بودن آن اقدام به‌جمع‌آوری مشاور املاک مورد نظر کرده‌اند.

هرکس سواد خواندن و نوشتن دارد مشاور املاک باز کرده است

عضو هیئت رئیسه مشاورین املاک با اشاره به اینکه طبق نظام قانون صنفی هر کسی که سواد خواندن و نوشتن داشته باشد می‌تواند مشاوره املاک راه‌اندازی کند، گفت: این موضوع موجب ورود افراد به این شغل شده است در حالیکه شغل مشاورین املاک بسیار پر مخاطره محسوب می‌شود.

وی بر اهمیت اجرای ضوابط و قوانین در توسعه شهر اشاره کرد و افزود: این مصوبات به‌صورت داخلی در هر شهر است که شهرداری و راه‌و شهرسازی متولی امر در اجرا هستند و با توجه به روند رو به رشد جمعیتی چاره‌ای جز توسعه شهر به صورت عمودی و افق نداریم اما باید این رشد به صورت متناسب باشد.

وی ادامه داد: متوسط تراکم جمعیتی در کشور در کلانشهرها ۵۴ نفر در هر هکتار محاسبه شده و این عدد و رقم در شهری مانند همدان ۹۴ نفر در هر هکتار محاسبه شده و این تراکم جمعیتی آمار نگران‌کننده‌ای را در خصوص وضعیت مسکن می‌دهد که باید مسئولان در مورد توسعه و اختصاص فضا و زمین به شهروندان سیاست‌گذاری و تصمیمات درستی انجام دهند و توسعه شهر همدان را از ضرورتها بدانند.

رحیم‌بخش به طرح جامع شهری اشاره کرد و گفت : در این طرح باید به آمایش سرزمینی توجه شود و از افراد بومی برای این طرح استفاده شود  که بومی منطقه باشند و به منطقه‌های مورد نظر آشنایی کامل داشته باشند.

قیمت‌گذاری سایت‌های دیوار و شیپور نامتعارف است

عضو هیئت رئیسه مشاورین املاک با اشاره به فعالیت سایت‌هایی مانند دیوار، شیپور و سایر مصادیق ، خاطرنشان کرد : مشاورین املاک با نحوه فعالیت این سایت‌ها مخالف بوده و دادستان نیز در یک مقطع زمانی قیمت‌گذاری مسکن در این سایت‌ها را ممنوع کرد اما همچنان شاهد قیمت‌گذاری نرخ بر روی مسکن در این سایت هستیم که مشاورین املاک از این موضوع گلایه دارند.

وی قیمت‌گذاری بر روی سایت‌هایی مانند دیوار را نامتعارف خواند و تأکید کرد: این افراد به صورت خودکار اقدام به قیمت‌گذاری‌های نامتعارف کرده همچنین اقدام به یافتن طرف قرار داد کرده و به این ترتیب قراردادها به صورت زیر زمینی انجام می‌شود و مشکلاتی را به دنبال دارد.

وجود دلال و واسطه و قیمت‌گذاری در سایت دیوار بر گرانی مسکن دامن می‌زنند

رحیم‌بخش قیمت‌گذاری بر روی سایت و وجود واسطه و دلال در حوزه مسکن را عاملی برای دامن زدن به گرانی مسکن دانست و تصریح کرد: تمامی این عوامل بر گرانی دامن می‌زنند اما علت اصلی گرانی مسکن مسئولانی هستند که متولیان امر بوده و باید در این زمینه با جدیت ورود پیدا کنند.

وی گفت: استفاده از فضای مجازی به عنوان کسب و کار بسیار مناسب بوده و در دنیای امروزی به ناچار مجبور به تبعیت از سایت‌ها و اپلیکشن‌ها هستیم، اما باید برای این فضا ساز و کار درستی در نظر گرفته شود.

وی با بیان اینکه در سال ۹۶ طبق آمار رسمی کشور نقدینگی بسیار بالایی داشتیم که به‌صورت سیل مانند بوده است، اظهار کرد: این نقدینگی در قسمت‌های مختلف سرازیر می‌شود که در هر قسمت این نقدینگی روی می‌کند، گرانی در آن حوزه را به دنبال دارد.

رحیم‌بخش با بیان اینکه برای توازن عرضه و تقاضا باید سیاست‌گذاری درست انجام شود، خاطرنشان کرد: توازن بین عرضه و تقاضا نیازمند سیاست‌گذاری درست از سوی متولیان امر است و عدم وجود این توازن گرانی مسکن را به دنبال دارد.

مساحت واحدهای ساختمانی توازن ندارد

وی همچنین در بخش دیگری از سخنان خود بر عدم وجود توازن واحدهای ساختمانی به لحاظ متراژ اشاره کرد و گفت: واحدهایی مورد استقبال مردم قرار می‌گیرد که ۷۰ تا ۸۰ متر باشد و کمتر از این متراژ بسیار کوچک بوده همچنین واحدهای ساختمانی با متراژ بالاتر از توان خرید مردم دور بوده در حالیکه ساختمان سازان اقدام به واحدهای ساختمانی لوکس و متراژ بالا می‌کنند در حالیکه این‌گونه واحدها از توان خرید شهروندان دور است.

وی تأکید کرد: افزایش قیمت چشم‌گیر نهاده‌های ساختمانی بسیار بالا بوده و این موضوع گرانی مسکن را به دنبال دارد که در این شرایط افرادی هستند که به علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ساختمان‌سازان اقدام به ساخت‌و ساز نمی‌کنند، چرا که برای آنها صرفه اقتصادی ندارد.

در حوزه مسکن به بیماری اقتصاد تورمی مبتلا هستیم

یکی از کارشناسان ارشد اقتصادی در همدان که در این نشست حضور داشت، با تعریف بیماری اقتصاد تورمی، اظهار کرد: در یک مجموعه وقتی دولت‌ها اقتصاد باد آورده داشته باشند دیگر به سراغ تولید نمی‌روند و به‌جای تولید از منابع موجود در اقتصاد استفاده می‌کنند و ادامه این روند اقتصاد تورمی را به بار خواهد آورد.

رسول نصرالهی ادامه داد: در حال حاضر در حوزه مسکن به بیماری اقتصاد تورمی مبتلا هستیم و یکی از مشکلاتی که در همدان مشهود است، مربوط به طولانی بودن روند دریافت پروانه ساخت و بالا بودن دریافت مجوز ساخت‌و ساز است.

این کارشناس ارشد اقتصادی با بیان اینکه برای جلوگیری از تورم سرعت تولید بسیار مهم است  و طولانی شدن روند ساخت و ساز افزایش قیمت را به دنبال دارد، تصریح کرد: افرادی که به دنبال ساختمان‌سازی هستند در شهرداری پروسه‌ای بسیار طولانی را طی می‌کنند که این موضوع روند کار را کُند می‌کند همچنین بخشی از آورده خود را باید به شهرداری پرداخت کنند  و به این ترتیب از دست دادن بخشی از سرمایه ساخت روند را کُند کرده و به این ترتیب شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

نصرالهی با بیان اینکه پیک جمعیتی کشور در دهه ۵۰  و ۶۰ وجود دارد، تأکید کرد: نیاز به مسکن جوانان در این دهه به علت تراکم جمعیتی دیده می‌شود که باید در توسعه افقی شهر مناطقی در نظر گرفته شود که امکانات زندگی در منطقه مورد نظر وجود داشته باشد.

 وی به وجود مشکلات در مساکن مهر اشاره کرد و افزود: علاوه بر مباحث فرهنگی این مساکن در مناطقی در نظر گرفته شده‌اند که هنوز خیابان‌کشی در آن انجام نشده و تدابیر گازکشی و لوله‌گذاری آب انجام نشده که از جمله این مناطق می‌توان به تپه امام گل اشاره کرد.

وی بالا بودن هزینه ساخت از جمله افزایش قیمت سیمان، آهن و سایرهزینه‌های ساخت‌و ساز و از طرفی بالا بودن هزینه دریافت مجوز را از عوامل گرانی قیمت مسکن خواند و گفت: تا زمانیکه این معضلات حل نشود همچنان شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

نصرالهی با اشاره به اینکه هزینه تمام شده مسکن بسیار بالا بوده و در نهایت این موضوع باعث می شود قیمت مسکن بالا برود، بیان کرد: مشاورین املاکی‌ها به جای مشاوره دادن در حوزه مسکن در آشفته بازار مسکن بر گرانی مسکن دامن می‌زنند به گونه‌ای که مشاورین املاک از هر معامله به دنبال  سود بالا هستند.

این کارشناس ارشد اقتصادی تصریح کرد: حال حاضر پزشکان هنگام ارائه خدمات به مردم  سقف مشخصی داشته و دولت باید برای مشاورین املاک هنگام معاملات سقف در نظر بگیرد چرا که مشاورین املاک به جای ارائه مشاره به دنبال سود بالا برای خودشان هستند.

سهم مشاورین املاک در معاملات سقف داشته باشد

وی ادامه داد: عدم تعیین سقف برای سهم معاملات در مشاورین املاک موجب افزایش قیمت ملک می‌شود به‌گونه‌ای که مشاورین املاک برای سود بیشتر به‌دنبال گران‌تر شدن قیمت مسکن هستند و این موضوع موجبات گرانی قیمت مسکن را به دنبال دارد.

وی گفت: بیان این جمله مبنی بر اینکه "بازار مسکن متولی ندارد"، جمله درستی نیست، چرا که ما از دولت نباید به دنبال متولی باشیم بلکه از دولت باید در طرح توسعه شهری مطالبه تأمین شرایط زندگی نرمال در مناطق مد نظر را داشته باشیم.

از دولت قیمت سیمان، آهن و تسهیل مجوز ساخت را مطالبه کنیم

وی ادامه داد: از دولت باید قیمت سیمان، آهن و تسهیل دریافت مجوزهای ساخت‌و ساز را مطالبه کنیم، اما مشاورین املاک در این وضعیت آشفته بازار مسکن به‌دنبال دریافت سود بالا هستند و کسی بر آنها نظارت ندارد و این موضوع موجب گرانی مسکن شده است.

نصرالهی با بیان اینکه یک مشاور املاک باید در کنار هزینه های تامین اجاره مغازه به تامین امرار و معاش زندگی بپردازد، تصریح کرد: این موضوع نشان می دهد مشاورین املاکی ها سود بالا از معاملات دریافت می کنند بنابراین اگر برای معاملات آنها نرخ گذاری انجام شود و سقف مشخصی تعریف شود، به ثبات قیمت مسکن کمک می کند.

این فعال اقتصادی با بیان اینکه مشاورین املاک باید برای دادن مجوز به سایر افراد در ورود به این شغل محدودیت هایی را در نظر بگیرند، تصریح کرد:  برخی افراد به شغل مشاورین املاک به عنوان دلال و شغل دوم نگاه می‌کنند و در این حوزه به دنبال سود بیشتر هستند و این موضوع در حال حاضر به معضل گرانی مسکن تبدیل شده است چرا که دلالان در این عرصه بر گرانی دامن زده‌اند.

وی گفت: در صورتی معضل مسکن برطرف می‌شود که قوانین تغییر کند و بحث نقدینگی به بخش تولید سوق داده شود که  در این شرایط مسکن از حالت دلالی و سلطه‌گری بیرون می‌آید و معضل گرانی مسکن برطرف می‌شود.

دولت در بستر سازی مسکن ورود کند

نصرالهی به ارائه راهکارهایی برای کاهش قیمت مسکن پرداخت و افزود: دولت باید به بحث بسترسازی ورود یابد و در تأمین مواد اولیه برای ساخت مسکن وارد شود و به جایگاه اصلی خود برگردد ، در غیر این‌صورت مشکل مسکن رفع نمی‌شود.

وی در پایان با بیان اینکه در طرح جامع توسعه شهری باید تمامی جوانب برای ساخت‌و ساز در نظر گرفته شود و برای متقاضیان جذابیت ایجاد شود ، تأکید کرد: این مساکن بدون در نظر گرفتن نیازهای اولیه ساخته شده به‌گونه‌ای که در برخی مناطق وسط بیابان بدون هیچ تدابیری ساخته شده  و به این ترتیب متقاضی ندارد و در برخی موارد شاهد مساکن مهر خالی از سکنه هستیم.