نگاهی به تغییرات بازار اجاره بها در دولت فعلی

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

نقل از اخبار ساختمان، نابسامانی‌های اقتصادی همه را بهت زده کرده است. حتی اگر تصمیم گرفته باشید که اخبار فاجعه‌بار اقتصادی را دنبال نکنید، در گفت‌وگوی دیگران ناخوانسته اخباری تکان‌دهنده از وضع اقتصادی به گوش‌تان می‌رسد. از قیمت اعجاب‌آور مسکن و خودرو گرفته تا عشوه‌گری‌های کره، خیارشور و ... اما در این بین شنیدن برخی خبرها نه‌تنها شوک به تن آدم می‌اندازد بلکه بیشتر از پیش نگران‌مان خواهد کرد.

قیمت مسکن یکی از همان خبرهایی است که میانگین ۲۳ میلیون تومان هر مترمربع آن در تهران آب سردی است برای همه آنهایی که مسکنی نداشته و احتمالا دیگر نخواهند داشت. مسکن از نیازهای اساسی خانوارهاست و به واسطه بالا رفتن قیمت آن، هر ساله نقش آن نیز در سبد هزینه و درآمد خانوارها پر رنگ‌تر می‌شود.

پس از رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال اخیر، اجاره‌ها نیز با رشد ۴۰ درصدی در بهار امسال نسبت به بهار ۹۸ مواجه بوده‌اند. در ادامه حتی افزایش اجاره‌بها نیز به مسافرخانه‌ها، هتل‌ها و پانسیون‌ها سرایت کرده و هیچ راه انتخابی را باقی نگذاشته است.

شاید نبود گزینه‌های انتخابی باعث شده که پدیده‌های اجاره پشت‌بام و اجاره یک منزل به دو خانوار را بشنویم. براساس آمارها اجاره‌بهای منازل در شهر تهران از سال ۹۲ تاکنون ۲۴۰ درصد رشد کرده است. بالا رفتن اجاره‌خانه‌ها که سبب هجوم بسیاری به پانسیون‌ها و حتی مسافرخانه‌ها شده است، با ارقام وحشتناک‌تری قیمت می‌خورد.

براساس مشاهدات میدانی و بررسی‌های پانسیون‌های ثبت شده در سایت‌های اینترنتی، میانگین ماهانه قیمت اتاق‌های یک‌نفره جنوب شهر، مرکز و شمال شهر به ترتیب؛ ۹۹۰، ۱ میلیون‌و ۲۳۰ و دو میلیون‌و ۴۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

برای همین پانسیون با اتاق‌های ۱۰ نفر آن هم در جنوب شهر باید حداقل هزینه ۳۸۰ هزار تومان را به‌طور ماهانه کنار گذاشت. هزینه اتاق‌های یک نفره را که برای یک سال جمع می‌کنی، برای پانسیون‌های پایین شهر ۱۲، مرکز شهر در حدود ۱۵ و شمال شهر ۲۹ میلیون تومان خواهد شد. وضع در مسافرخانه‌ها هم نیز به همین منوال است، به‌طوری که اتاق‌های یک نفره آن را تنها برای ۲۲ ساعت باید در حدود ۹۰ تا ۱۰۵ هزار تومان اجاره کرد.

همچنین دیده شده که بسیاری از مسافرخانه‌ها برای دادن تخفیف، امکانات را به حداقل می‌رسانند، به‌عنوان نمونه اگر قید سرویس حمام و دستشویی را بزنید و ۱۲ شب وارد میهمان‌پذیر شوید و ۷ صبح آن را ترک کنید، می‌توانید ۲۰ تا ۳۰ هزار تومانی را تخفیف بگیرید.

هتل‌های شهر تهران هم دست نیافتنی‌تر شده‌اند به‌طوری که اتاق‌های دو نفره، آن هم در جنوب شهر به حدود ۴۰۰ هزار تومان و در شمال شهر به یک میلیون‌و ۳۰۰ هزار تومان رسیده‌اند. این درحالی است که تهران چه در شرایط قرمز کرونایی و چه در شرایط معمولی، تنها پایتخت سیاسی نبوده و پایتخت دانشجویی، پزشکی و اداری کشور را نیز برعهده دارد.

بنابراین مواجه حجم مهاجران و مسافران با هزینه‌های اسکان در این شهر، خروجی اجتماعی فاجعه‌باری خواهد داشت. بررسی‌های میدانی و اینترنتی قیمت‌های ثبت شده مسافرخانه‌ها، پانسیون‌ها و هتل‌ها نشان می‌دهند که شما برای یک شب اقامت در تهران به فراخور پایین یا بالا شهر بودن منطقه، بین ۱۰۰ تا ۶۵۰ هزار تومان هزینه اسکان خواهید داشت. همچنین براساس اجاره ماهانه خانه‌ها باز هم براساس جنوب و شمال شهر بودن منطقه بین ۵۰ تا ۵۰۰ هزار تومان هزینه اسکان خواهید داشت.

افزایش ۲۴۰ درصدی اجاره خانه‌ها

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه ۱۳۹۹ حدود ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه در سال ۱۳۹۸، حدود صد درصد رشد داشته است. این افزایش قیمت، بر افزایش نرخ اجاره‌بها نیز تاثیرگذار بوده است؛ به‌طوری که، براساس آمارهای موجود، متوسط اجاره‌ ماهانه به‌علاوه‌ سه درصد ودیعه‌ پرداخت برای اجاره‌ یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار ۹۹ در شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۰ درصد رشد داشته و این درحالی است که نرخ اجاره‌بها با تاخیری زمانی نسبت به نرخ خرید و فروش مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.

بنابراین می‌توان انتظار افزایش روزافزون اجاره خانه‌ها را داشت. البته با این وجود اما نسبت رهن به خرید در بالاترین سقف تاریخی خود به سر می‌برد. بالا بودن این نسبت نشان می‌دهد که اجاره سخت‌تر و گران‌تر شده است. درحال حاضر گفته می‌شود که این نسبت در کشور به حدود ۳۰ درصد رسیده است و به این معنی خواهد بود که شما برای اجاره مکانی که هزینه خرید آن ۱۰۰ میلیون می‌شود باید ۳۰ میلیون رهن پرداخت کنید.

اما درحال حاضر و با رشد قیمت در کل کشور دیگر حتی در روستاها هم قیمت خرید خانه ۱۰۰ میلیون تومان نیست برای همین در شهری مانند تهران برای اجاره یک خانه که دارای ارزش خرید ۵۰۰ میلیونی است باید ۱۵۰ میلیون تومان رهن را چه به حالت ودیعه و چه اجاره خانه پرداخت کنید.

بالا رفتن نرخ اجاره خانه بسیاری از خانوارها را فاقد توانایی اجاره یک منزل مخصوصا در کلان‌شهرهایی مانند تهران کرده است و برای همین بسیاری از آنها یا به حومه پناه برده یا به شهرهای دیگر می‌روند. نرخ اجاره خانه‌های شهر تهران براساس آمارهای مرکز آمار در هفت سال اخیر در حدود ۲۴۰ درصد رشد داشته است (مشاهدات میدانی رقم بسیار بالاتری را نشان می‌دهد)، این در حالی است که هیچ اتفاق مثبتی برای اقتصاد کشور و وضعیت درآمدی خانوارها نیفتاده است و خانوارها مجبورند برای پوشش نیازهای اولیه خود به‌عنوان مثال ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن کنار بگذارند.

بالا رفتن سرسام‌آور اجاره خانه‌های شهر تهران، بازار مسافرخانه‌ها را به‌طور مقطعی داغ و به پانسیون‌ها رونق بخشیده است. حتی پدیده‌های جدیدی مانند؛ کرایه پشت‌بام و زندگی دو خانواده در یک منزل را به‌وجود آورده است. بالا رفتن قیمت مسکن و پس از آن اجاره آن به دیگر بخش‌ها مانند؛ پانسیون‌ها و مسافرخانه‌ها، سرایت کرده و آنها را با اعداد و ارقامی شگفت‌انگیز روبه‌رو کرده است. به‌طوری که براساس محاسبه نرخ میانگین اجاره خانه‌ها، پانسیون‌ها، هتل‌ها و مسافرخانه‌ها، شما برای اقامتی شبانه در شهر تهران تنها برای تامین هزینه جای خواب به‌طور میانگین به ۱۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان نیاز خواهید داشت.

اجاره مسافرخانه‌ها از جنوب تا مرکز از ۱۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان

اگر بخواهید یک شب را در مسافرخانه‌ها یا میهمان‌پذیرهای شهر تهران بگذرانید، در محدوده جنوب و مرکز شهر باید به دنبال آن باشید. اکثر میهمانسراهای تهران در مناطق جنوبی و مرکزی تهران قرار دارند و از میدان ولیعصر و میدان انقلاب به سمت مناطق شمالی، بیشتر هتل‌های لوکس ساخته‌ شده‌ است. بخشی از قیمت اقامت در این مسافرخانه‌ها براساس نوع مسافرخانه، مکان و امکانات و بخش‌های دیگری تحت‌تاثیر ازدیاد متقاضیان شبانه آنها تعیین می‌شود.

بدون شک بالا رفتن هزینه‌های این مسافرخانه‌ها پس از افزایش تورم، بخش دیگری از قیمت و افزایش قیمت آنها را تعیین و تایید می‌کند. همین دو ماه پیش‌اجاره اتاق‌های دو نفره جنوب شهر بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار بود اما حالا به ۱۴۰ تا ۱۵۰ هزار تومان نیز رسیده است. به‌طور کلی در مواجه با مسافرخانه‌ها باید تصویری که از آنها در فاصله‌های زمانی دهه ۷۰یا ۸۰ چه به لحاظ قیمتی و چه از لحاظ فضای اجتماعی در ذهن دارید، کنار بگذارید.

آن زمان‌ها عمده شهرستانی‌ها و کسانی که فعالیت موقتی در تهران داشتند توان اجاره این مسافرخانه‌ها را داشته و معمولا فضایی با حضور خانواده‌ها را تشکیل می‌دادند. درحال حاضر اما به جز دریافت شناسنامه که تنها ویژگی مشترک مسافرخانه‌های کنونی و سابق است، داستان به‌طور کلی فرق کرده است. قیمت‌ها بالاتر رفته، مثلا اجاره اتاق یک تخته‌ای در مولوی به ۱۰۰ تا ۱۱۰ هزار تومان رسیده و در مرکز شهر ۱۲۰ هزار تومان نیز می‌گیرند.

دیگر از فضای خانوادگی و مطمئن خبری نیست و انواع و اقسام آسیب‌های اجتماعی را می‌توانید با یک اقامت شبانه در آن جا ببینید. آپشن‌ها نیز تفاوت پیدا کرده است، مثلا داشتن سرویس دسشویی و حمام برای هر اتاق و هر اجاره‌ای موجود نیست.

برای اجاره ۲۲ ساعته اتاق‌های دو تخته در جنوب شهر ۱۴۰ و در مرکز شهر نیز ۱۹۰ هزار تومان از سوی مسافرخانه‌ها دریافت می‌شود. البته راه‌هایی نیز برای تخفیف گرفتن وجود دارد، مثلا اگر اتاق دو تخته‌ای را در جنوب شهر بدون داشتن حمام و دسشویی بخواهید می‌توانید ۲۰ تا ۳۰ هزار تومان اتاق را ارزان‌تر بگیرید. یا مثلا اگر ساعت ورود و خروج‌تان را طوری تنظیم کنید که تنها ۶ تا ۹ ساعت (یک شب تا صبح) آنجا باشید باز هم می‌توانید ۲۰ تا ۳۰ هزار تومانی را صرف‌جویی کنید. براساس جدول مشخص است که اجاره اتاق‌های ۳ نفر و ۴ نفر در جنوب شهر؛ به ترتیب ۱۷۰ و ۲۵۰ هزار تومان و اتاق‌هایی با همین تعداد در مرکز شهر ۲۴۰ و ۳۰۰ هزار تومان است.

اتاق‌های پنج نفره هم که تعداد آنها در سطح شهر در مسافرخانه‌ها چندان زیاد نیست برای جنوب شهر، ۳۰۰ و برای مرکز تقریبا ۳۷۰ هزار تومان است. با چنین قیمت‌هایی اما گمان می‌رود که این مسافرخانه‌ها خلوت یا دست‌کم برای بعضی شب‌ها بدون مراجعه باشد اما این‌طور نیست.

تهران حتی در روزهای کرونایی و قرمزش علاوه‌بر پایتخت سیاسی بودن، پایتخت پزشکی، اداری، دانشجویی و... ایران نیز هست و روزانه بسیاری از شهرهای دیگر برای انجام کارهای خود به تهران می‌آیند و به هر صورت مجبور به اقامت در این دست مسافرخانه‌ها هستند تا خیابان‌ها. البته بالا رفتن اجاره‌خانه‌ها در تهران نیز مشتریان ثابتی برای میهانپذیرهای سطح شهر دست‌وپا کرده است، چراکه بعضی از خانواده‌ها به دلیل بالا رفتن روزانه اجاره‌ها فعلا مجبور به گذراندن امور زندگی خود در این مکان‌ها هستند.

پانسیون‌های ۱۲ تا ۲۹ میلیون تومانی میزبان خیلی ها در این روزها

بر عکس مسافرخانه‌ها که ورژن یک تا دو دهه پیش آن خوش‌نام است، پانسیون‌ها و خوابگاه‌های خودگردان از ابتدای تاسیس نام‌شان بد آمده است. این بدنامی باعث شده بود که بسیاری از افراد میلی برای حضور در این خوابگاه‌ها و بسیاری از خانواده‌ها اجازه‌ای برای حضور در آنها به فرزندان خود ندهند. اما تهران مرکز آمال و آرزوهای بسیاری است که یکی برای ادامه تحصیل و دیگری برای اشتغال به آن می‌آید.

برای همین است که تهران ۲۰۰ هزار دانشجو دارد و از طرفی ۲۵ درصد درآمد کشور در سال را رقم می‌زند. افزایش ۲۴۳ درصدی اجاره خانه در هفت سال‌ اخیر باعث شده است تا بسیاری از مهاجران تحصیلی و اشتغالی به جای گرفتن خانه به فکر زندگی در اتاق‌های ۶ تا ۳۰ متری پانسیون‌های تهران باشند. اتفاقا کرونا و تعطیلی خوابگاه‌های دانشگاه‌ها نیز بسیاری از دانشجوها را برای ادامه اسکان خود در تهران راهی این خوابگاه‌ها کرده است.

همه اینها باعث شده است که ترکیب پر چالشی از افراد وارد این خوابگاه‌ها بشوند. مثلا ممکن است با اقامت یک ماهه‌ در یکی از پانسیون‌ها در یک گوشه یا مرکز شهر؛ از استاد دانشگاه و نویسنده گرفته تا بنا و کارگر هم‌اتاق شوید. بعضا حتی اگر اتاق شما چندین نفره باشد مجبور به زندگی با مجرمان فراری یا سابقه‌داری خواهید بود که هر جای دیگری آنها را راه نمی‌دادند.

با این همه اما قیمت اجاره این خوابگاه‌ها نیز که دارای اقامت‌های شبانه و ماهانه هستند در روزها و ماه‌های اخیر سر به فلک کشیده است. اتاق‌های یک تخته این پانسیون‌ها که نهایت فضای آن ۵ متر مربع و نهایت امکانات آن؛ یک‌تخت، یک کمد و یخچال است (در عمده موارد یخچال نیز به مانند گاز، تلویزیون بین چندین اتاق مشترک است) بین ۹۹۰ هزار تومان تا ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان قیمت خورده است.

در مرکز شهر هم همین اتاق یک نفره را باید با حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره کرد. هزینه اتاق‌های یک نفره را که برای یک سال جمع می‌کنی، برای پانسیون‌های پایین شهر ۱۲، مرکز شهر در حدود ۱۵ و شمال شهر ۲۹ میلیون تومان خواهد شد.

حال مگر درآمد ساکنان این خوابگاه‌ها که یا در شرکت‌ها و ادارات تهران مشغول اشتغال وزارت کاری هستند یا کار دانشجویی انجام می‌دهند، چقدر در سال خواهد بود؟ باید شانس داشته باشی که درآمد سالانه‌ای ۳۶ میلیون تومانی داشته باشی که حداقل ۵۰ درصد آن را برای اسکان در پانسیون‌های مرکز شهر بدهی و الا مجبور به اجاره اتاق‌ها با نفرات بالایی خواهی بود که بعضا شما را با ۹ نفر هم‌اتاق خواهد کرد.

مرور میدانی قیمت‌ها نشان می‌دهد که اجاره اتاقک دو نفره‌ای از جنوب، مرکز و شمال شهر تهران به ترتیب هزینه‌ای ماهانه‌ ۷۳۰، ۸۷۰ و ۹۵۵ هزار تومانی را روی دست می‌گذارد.

البته در این روزهای کرونایی که باعث حضور افراد با رعایت‌های بهداشتی در مکان‌های مختلف است، چندان در پانسیون‌های شلوغ معنایی نخواهد داشت. اول آنکه گنجایش پانسیون‌ها در سطح شهر از ۳۰ نفر شروع می‌شود و بعضا به ۲۵۰ تا ۳۰۰ نفر هم می‌رسد و دوم آنکه برای اجاره اتاق‌ها با قیمت مناسب مجبور به زندگی در اتاق‌های چندین نفره خواهند بود. مثلا قیمت اتاق‌های ۱۰ نفره که ارزان‌ترین قیمت در پانسیون‌هاست زیر ۳۸۰ هزار تومان نخواهد بود و از آن طرف برای شمال شهر به ۴۶۵ هزار تومان نیز می‌رسد.

براساس جدول ۲ که فراوانی قیمت این پانسیون‌ها را در مناطق مختلف شهر نشان می‌دهد تنها می‌توان یک نتیجه گرفت؛ اینکه زندگی در پانسیون‌هایی با آسیب‌های اجتماعی متفاوت و با حداقل امکانات و چنین هزینه‌ای، نامش زندگی شرکتی یا دانشجویی نیست.

 
هتل‌های تهران دست نیافتنی‌تر از همیشه

مخاطب هتل‌های تهران بر خلاف مراجعان مسافرخانه‌ها و پانسیون‌ها چندان زیاد نبوده و آنچنان طیف‌های مختلف اجتماعی را دربر نمی‌گیرد. برخی از هتل‌داران تهرانی از کاهش ۷۰ درصدی اجاره اتاق‌های خود در یک سال اخیر می‌گویند. بی‌شک اگر تاثیر کرونا را فاکتور بگیریم، قیمت بالای اسکان در این هتل‌ها دلیل اصلی کاهش مراجعات به آن خواهد بود.

وقتی قرار باشد برای اتاق یک نفره در هتلی معمولی در پایین شهر ۲۷۰ هزار تومان هزینه کنی یا برای شمال شهر این ملبغ را تا ۶۵۰ هزار تومان نیز برسانی، معلوم است که مراجعات کاهش پیدا خواهند کرد.

اگر اجاره هتل‌های لوکس تهران که قیمت‌هایی غیرقابل شمارش دارند را در نظر نگیریم و در همین معمولی‌ها به دنبال اجاره اتاقی باشیم، بسته به موقعیت آن و تعداد تخت، کمتر از ۲۷۰ هزار تومان پیدا نخواهیم کرد. یک تخت اضافی به معنی پرداخت هزینه بالاتری در حدود ۱۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است. به‌عنوان نمونه اجاره اتاق‌های دو نفر شمال شهری در حدود ۷۰۰ و سه نفره آن یک‌میلیون تومان خواهد بود. همین اجاره برای جنوب شهر ۳۸۰ و ۴۵۰ هزار تومان خواهد بود.

میانگین انواع و اقسام هتل‌های تهران در جدول شماره ۳ آمده است. نکته جالب توجه دست نیافتنی بودن قیمت هتل‌های شمال‌شهر و نزدیک شدن هتل‌های پایین شهر به مرکز است. اختلاف قیمتی هتل‌های جنوب شهر و مرکز شهر در حال کاهش است که این مساله باعث خواهد شد، هتل‌های پایین شهری که در گذشته میزبان قشر متوسط بوده، تنها در استفاده طبقات بالای درآمدی قرار گیرد.