آفت رونق ساختگی برای بازار ملک چیست؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مبنای گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که با عنوان اظهارنظر کارشناسی درباره «طرح دو فوریتی جهش تولید و عرضه مسکن» منتشر شده است کارشناسان اعلام کرده‌اند نمایندگان مجلس در تشخیص مفهوم درست «حمایت» و «عرضه مسکن» دچار سوءبرداشت شده‌اند بنابراین این طرح بیش از آنکه باعث رونق پایدار در حوزه مسکن شود از آنجا که دارای ویژگی‌های حباب حمایتی است رونق ساختگی ایجاد می‌کند درحالی‌که این رونق ساختگی نه تنها راهکار موثر رونق‌بخشی به بازار مسکن نیست بلکه رونق بازار ملک را وارد یک مسیر انحرافی می‌کند. نسخه‌ای که مرکز پژوهش‌های مجلس در ارتباط با طرح دوفوریتی نماینده‌ها برای ایجاد رونق مسکن پیشنهاد کرده است بعد از اظهارنظر درباره اینکه طراحان آن دو مفهوم حمایت و عرضه مسکن را به اشتباه با هم تلفیق کرده‌اند درباره راهکار موثر برای ایجاد تعادل بین دو سمت عرضه وتقاضای مسکن سکوت کرده است. در واقع این نسخه تا آنجا پیش رفته که طرح دو فوریتی مجلس دارای حباب حمایت است و تنها برای عرضه مسکن مطرح شده و بر مبنای بررسی‌های به عمل آمده رد کلیات این طرح پیشنهاد می‌شود.

اما اشاره‌ای به یک‌وجه مهم دیگر ایجاد رونق در بازار مسکن که همان توانمندسازی سمت تقاضای مسکن در بازار خرید ملک به‌عنوان حلقه مفقوده زنجیره رونق است، نشده است. در واقع کارشناسان معتقدند باید حلقه آخر زنجیره رونق مسکن یعنی توانمندسازی متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها برای خرید مسکن تامین شود تا زنجیره رونق تکمیل شود. چراکه در صورت نبود خریدار و متقاضی واقعی و رکود بازار معاملات مسکن، عملا فعالیت‌های ساختمانی نیز ناشی از عدم خرید واحدها و رکود معاملات به حالت کما رفته و در نهایت به‌دلیل کمبود عرضه، جهش قیمت مسکن و رکود معاملات ایجاد می‌شود. این زنجیره در صورت عدم توانمندسازی سمت تقاضا برای خرید مسکن به‌صورت مداوم تکرار می‌شود. این شرایط هم برای دولت، هم متقاضیان و هم سازنده‌ها هزینه‌بردار خواهد بود و در واقع نوعی بیراهه در ایجاد رونق ساختمانی و معاملاتی مسکن محسوب می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به یکی از بندهای طرح دو فوریتی مجلس مبنی بر نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و ایجاد الزام برای دولت به‌منظور تامین این تعداد واحد مسکونی در هر سال، تاکید شده است نماینده‌ها در درک نیاز واقعی مسکن که باید ازسوی دولت در هر سال تامین شود دچار سو‌ء‌برداشت شده‌اند. دولت مکلف به تامین واحدهای مسکونی مورد نیاز اقشار کم‌درآمد است که براساس برآوردها ساخت سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم درآمد به‌عنوان تکلیف دولت کفایت می‌کند و ساخت مسکن برای اقشار متوسط و با سطح درآمدی بالاتر که می‌توان از طرق دیگر به خانه‌دار شدن آنها کمک کرد یا اساسا برای تامین مسکن آنها نیازی به حمایت دولت نیست از حیطه مداخله دولت خارج است.

در واقع لازم است دولت تنها سیاست‌های حمایتی خود را برای تامین مسکن دهک‌های یک تا سه به‌کار بگیرد که هیچ‌گاه حتی با وام خرید مسکن هم توان خرید ندارند و تعداد آنها به‌طور متوسط سالانه حدود ۳۰۰ هزار خانوار فاقد مسکن برآورد می‌شود. مسوول ساخت مسکن برای این گروه‌ها نیز از سوی مرکز پژوهش‌های بنیاد مسکن اعلام شده است. اما در طرح مجلس نوعی حباب حمایت شکل گرفته است مبنی بر آنکه به‌جای تامین نیاز سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی، دولت مکلف شده است سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند که خود این سوءبرداشت اثرات ناگوار اقتصادی همچون افزایش نقدینگی و تورم شدید می‌تواند به همراه داشته باشد.در این گزارش تاکید شده است اگرچه هم‌اکنون به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای پرکردن شکاف عرضه وتقاضای مسکن نیاز است اما تنها تامین ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال باید از سوی دولت تعهد شود و ۷۰۰ هزار واحد دیگر در واقع میزان نیاز به عرضه مسکن است و نه نیاز به تامین در قالب ساخت‌وسازهای حمایتی. با این حال در این گزارش نسبت به حلقه مفقوده کمک به تامین مالی عرضه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی دیگر یعنی توانمندسازی سمت تقاضا برای افزایش قدرت خرید مسکن اشاره‌ای نشده است و این گزارش در این باره سکوت کرده است.

برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید از یکسو حجم عرضه با میزان تقاضا تنظیم شود و از سوی دیگر موانع ساخت و تامین مالی مسکن برطرف شود. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس بیراهه تعریف شده در قالب طرح دو فوریتی مجلس برای رونق بخش مسکن ۴ آفت مهم دارد. اولین آفت به موضوع تامین زمین برمی‌گردد. بنا بر اعتقاد کارشناسان تهیه‌کننده این گزارش، تامین زمین‌ مطابق با آنچه در طرح نماینده‌ها برای تامین مسکن ارزان‌قیمت به میزان سالانه یک میلیون واحد مسکونی مورد تاکید قرار گرفته است در شرایط فعلی نه تنها بار مالی برای دولت به همراه دارد، بلکه می‌تواند در نتیجه اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی کشاورزی و منابع طبیعی برای تولید مسکن تبعات گسترده‌ای به لحاظ تغییر کاربری‌ها، تخریب محیط‌زیست و سوداگری مستغلات و ویلاسازی در پی داشته باشد. از سوی دیگر سوءبرداشت از تیراژ ساخت‌وسازهای حمایتی که باید در تعهد دولت قرار بگیرد(تکلیف ساخت یک میلیون واحد به جای ۳۰۰ هزار واحد در یک‌سال)، دومین آفت موفقیت این طرح است. آفت سوم مربوط به ایجاد الزام برای دولت از بابت تامین مصالح ارزان‌قیمت برای ساخت‌وسازهای دولتی و واگذاری آن به سازنده‌ها است؛ کارشناسان مرکز پژوهش‌ها معتقدند این تبصره به ایجاد زمینه رانت و بروز فساد در حوزه مصالح ساختمانی در نتیجه ایجاد تعهد برای دولت به‌منظور عرضه مصالح ارزان‌قیمت به سازنده‌های مشارکت‌کننده در طرح‌های ساخت مسکن دولتی منجر می‌شود. در قالب آفت چهارم، در این طرح وزارتخانه‌های نیرو، نفت، ارتباطات و فناوری اطلاعات به تامین زیرساخت‌های لازم برای زمین‌های واگذار شده، مکلف شده‌اند اما منابع مالی برای این امر در نظر گرفته و تامین نشده است. حال آنکه براساس برآوردها صرفا برای تامین زیرساخت‌های وزارت نیرو در ۴۰۰ هزار مسکن اقدام ملی، حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز است. این مبلغ معادل مبلغ شارژ یک‌سال پرداخت تسهیلات بانکی برای خرید مسکن است. سال گذشته ۱۰ هزار میلیارد تومان اعتبار به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت شد. همچنین این رقم معادل هزینه سه سال معافیت ۱۰۰ درصدی ساخت‌وسازهای بافت فرسوده از پرداخت هزینه‌های مربوط به عوارض ساختمانی به شهرداری است. یکی از مهم‌ترین ایراداتی که در این زمینه به طرح مجلس وارد شده است عدم اشاره به استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای افزایش عرضه مسکن است. راه‌اندازی و توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند باعث شود سرمایه‌گذاران ملکی به جای خرید واحدهای مسکونی و اثرگذاری بر التهاب قیمتی، یونیت سرمایه‌گذاری خریداری کنند و سرمایه‌های آنها به سمت ساخت و افزایش عرضه مسکن هدایت شود. اما از آنجا که راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان چندان مورد استقبال سازنده‌ها نیست لازم است با برخی اصلاحات و درنظر گرفتن برخی مشوق‌ها، از این روش تامین مالی ساخت مسکن استفاده شود. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام شده است الزام بانک‌ها به اختصاص دست‌کم ۲۰ درصد از منابع داخلی آنها برای پرداخت تسهیلات مسکن در قالب این طرح از یک جهت نوعی نگرانی از بابت افزایش نقدینگی از ناحیه اعطای تسهیلات بانکی ایجاد می‌کند. هر چند کارشناسان معتقدند از آنجا که در طرح نماینده‌ها این تسهیلات نه از طریق تعریف خط اعتباری بلکه از محل منابع داخلی بانک‌ها، تکلیف شده است بانک‌ها می‌توانند از مسیرهایی همچون افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی بدون آنکه نقدینگی افزایش یابد نسبت به جذب سپرده اقدام و از این محل برای تسهیلات‌دهی استفاده کنند.