بازار مسکن با وام‌های جدید آرام می‌گیرد؟

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر، سقف وام خرید مسکن در تهران و سایر شهر‌ها دو برابر شد. براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، مبلغ وام مسکن از محل اوراق در تهران برای مجرد‌ها به ۲۸۰میلیون و برای زوجین به ۴۸۰میلیون تومان افزایش یافت. این رقم در شهرستان‌ها و با توجه به قرار گرفتن در بافت فرسوده متفاوت است. افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن در شرایطی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده که پیش از این بسیاری از کارشناسان نسبت به ضرورت اجرای سیاست‌های توانمند سازی خانوار‌ها از طریق افزایش سقف وام و تقویت قدرت خرید خانوار‌های متقاضی مسکن به‌ویژه خانه اولی‌ها تاکید کرده بودند. اما آیا این اقدام در شرایط فعلی می‌تواند موثر واقع شود یا خیر؟

با ابلاغ مصوبه افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق، تسهیلات خرید وساخت آپارتمان در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و از ۲۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان برای زوجین متقاضی خرید آپارتمان افزایش یافت. به همین ترتیب سقف‌های وام خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهر‌ها نیز به دو برابر افزایش یافت.

برآورد‌ها درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی ۲۰۰ میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده ۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۹۳۰ هزار است. در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده ۶ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۵ میلیون و ۸۷۰ هزار تومان است. البته با توجه به رقم وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی ارقام اقساط برای مجرد‌ها و زوجین به ۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و ۸ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان می‌رسد.

در شهر‌های بزرگ که شامل مراکز استان‌ها و شهر‌های با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر می‌شود نیز سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. به این ترتیب وام در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ (با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به ۱۶۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.

رقم قسط ماهانه این تسهیلات براساس برآورد‌ها برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده ۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده ۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

در شهر‌های کوچک نیز به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شده است. در شهر‌های کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به ۱۲۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافته است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک میلیون و ۹۹۸ هزار تومان و در بافت فرسوده یک میلیون و ۷۶۰ هزار تومان است. زوجین وام‌گیرنده در این شهر‌ها نیز باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ ۳ میلیون و ۹۹۶ هزار تومان و در بافت فرسوده ۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند.

اقساط مربوط به بازپرداخت این وام‌ها در هر سه گروه شهر‌هایی که سقف وام مسکن در آن‌ها به‌طور متفاوت تعیین شده است بر مبنای بازپرداخت ۱۲ ساله در خارج از بافت‌های فرسوده و بازپرداخت ۱۵ ساله در بافت‌های فرسوده و همچنین نرخ سود ۵/ ۱۷ درصدی در خارج از بافت‌های فرسوده و نرخ سود ۱۶ درصدی در بافت‌های فرسوده محاسبه شده است.

سقف وام مسکن در حالی بعد از ۲۰ ماه افزایش یافته است که متقاضیان تسهیلات آنی از این محل باید در زمان اقدام برای دریافت وام، اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات که به منزله امتیاز وام مسکن است، خریداری کنند. به ازای هر یک میلیون تومان مبلغ وام مسکن، متقاضی باید دو فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن تهیه کند. طی هفته‌های گذشته تاکنون متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن حول و حوش ۶۰ هزار تومان بوده است. با این احتساب متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام ۴۸۰ میلیون تومانی (وام ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید ۹۶۰ فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط قیمت ۶۰ هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل ۵۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به عنوان هزینه اوراق پرداخت کنند. در سایر شهر‌ها و برای سایر متقاضیان نیز این هزینه متناسب با سقف تسهیلات درخواستی متفاوت و قابل محاسبه است.

پوشش ۱۵.۵ متری هزینه مسکن با وام جدید

پیش از اینکه مساله تاثیر این وام بر قیمت‌ها بررسی شود، موضوع مهم در این خصوص میزان دربرگیری وام مسکن است. در حال حاضر با توجه به قیمت بیش از ۳۰ میلیون تومانی متوسط نرخ مسکن در تهران به طور متوسط وام انفرادی جدید هزینه خرید حدود ۹ مترمربع و وام زوجین هزینه خرید ۵/ ۱۵ متر مربع آپارتمان در تهران را پوشش می‌دهد که میزان کمی است. همچنین با توجه به اقساط سنگین این وام، استقبال از آن با، اما و اگر رو به روست. البته در صورتی که متقاضیان مبلغ نسبتا مناسبی برای خرید مسکن پس انداز کرده باشند، اقساط این وام به جهت پرداخت اجاره‌های سنگین مسکن، می‌تواند جایگزین پرداخت اجاره‌ها شود. به عنوان مثال برای اجاره یک آپارتمان حدود ۷۰ متری در منطقه متوسط پایتخت اجاره‌ای حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان دریافت می‌شود که در صورت خرید خانه این مبلغ به جای اجاره، صرف اقساط وام می‌شود.

شرط موفقیت افزایش وام مسکن

برای رونق بازار مسکن دو شرط لازم و ملزوم هم هستند. یکی سیاست‌های تقویت عرضه و دیگری تقاضا. در شرایطی که به هر دلیل یکی از این سیاست‌ها با تاخیر اجرایی شود نمی‌تواند سرانجام مناسبی داشته باشد. یکی از
ضرورت‌های امروز بخش مسکن ضرورت افزایش عرضه است. ساخت مسکن در سال‌های اخیر به کمترین میزان خود در یک دهه گذشته رسیده است. افزایش عرضه مسکن هم می‌تواند از طریق سازندگان تامین شود و هم اینکه از طریق دریافت مالیات از خانه. این در حالی است که در تصمیم جدیدی که درباره افزایش مبلغ وام اتخاذ شده، جای خالی این سیاست‌ها به خوبی مشهود است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند در صورتیکه تقویت عرضه و تقاضا با هم صورت می‌گرفت می‌توانست منجر به دسترسی بیشتر خانه اولی‌ها به بازار مسکن شود.

با توجه به احتکار مسکن از سوی صاحبخانه ها، افزایش وام مسکن می‌تواند سیگنال‌های منفی در بازار مسکن داشته باشد.

مالیات بر مسکن اگرچه یکی از مواردی است که درسال‌های گذشته مورد تاکید قرار گرفته، اما هنوز عملیاتی نشده است. تجربه کشور‌های موفق از اخذ ۱ درصد از مبلغ روز خانه به عنوان مالیات حکایت دارد. انتظار می‌رود با توجه به رویکرد وزیر اقتصاد بر افزایش سهم مالیات‌ها در درآمد‌های دولت، اخذ مالیات از واحد‌های احتکار شده با هدف حمایت از تقاضای مصرفی و افزایش درآمد‌های دولت از مسیر صحیح، در دستور کار قرار گیرد.