برخی مدیران با ناکارآمدی موجب رواج سوداگری بازار مسکن شده اند

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

به گزارش مهندسان شهر :

در سال های اخیر به دلیل افزایش قیمت عجیب مسکن, کشور دچار مشکلات زیادی شده است. البته اگر بخواهیم واضح تر بیان کنیم باید گفت مردم کشور که به خاطر گرانی اجناس مشکلات زیادی دارند حالا  ارزوی خانه دار شدم هم نمیتوانند داشته باشند زیرا قیمت مسکن فوق العاده عجیب گران شده است

در همین رابطه و درباره اینکه برای حل مشکلات این حوزه چه کارهایی می توان انجام داد با علی شماعی استاد دانشگاه خوارزمی گفت وگو کردیم.

مهم ترین عوامل افزایش قیمت مسکن

این استاد دانشگاه در ابتدای این گفت وگو بیان کرد: نارسایی تولید مسکن، عدم تناسب میان عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تقاضا نسبت به عرضه به ویژه درشهرهای بزرگ، گسترش تقاضاهای کاذب برای خرید زمین و املاک به علت حفظ ارزش اندوخته ها در شرایط تورم افسارگسیخته و رواج دلالی و عدم شفافیت آمار و اطلاعات زمین و املاک، مهم ترین عوامل افزایش قیمت مسکن و مانع توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور است.

وی در ادامه با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی افزود: با توجه به اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای نیازمندان مسکن، به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند." اقتصاد مسکن در حال حاضر بیش از ۴۰ درصد اقتصاد خانواده  و کشور را تشکیل می دهد، بررسی ها و اطلاعات بدست آمده مشخص می سازد بیش از ۲/۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد.

شماعی افزود: همچنین طبق اطلاعات بدست آمده ۳/۱ میلیون خانوار در کشور هستند که دو خانواده در یک خانه زندگی می کنند و ۱/۲ میلیون خانه نیز وجود دارند که تنها چند روز و یا چند ماه از سال مورد استفاده قرار می گیرند.

* لزوم ایجاد سامانه ملی و جامع اطلاعات زمین و مسکن و شفافیت اوضاع 

این استاد دانشگاه تصریح کرد: برای حل مساله مسکن اولین کار قرارگرفتن بویژه مساکن احتکار شده  و مساکن خالی و زمین های مسکونی بدون کاربری در جرگه استفاده ضروری است، همچنین ایجاد سامانه ملی و جامع اطلاعات زمین و مسکن و شفافیت اوضاع این پدیده بسیار ضروری است.

* ناکارآمدی مسئولان مسکن را به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است

شماعی خاطرنشان کرد: دولتها و مدیران کشور با وعده و کم‌کاری و ناکارآمدی در چند دهه اخیر موجب رواج اقتصاد دلالی و سوداگری بازار مسکن شده اند و آنرا را بشدت به کالای سرمایه ای تبدیل کرده و دلالان و سوداگران مسکن این نیاز ضروری مردم را به یکی از چالش های خانواده و اوضاع اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل کرده اند. 

وی افزود: بنابراین مجلس و قوه قضائیه باید دخالت و نظارت کنند و دولت را وادار به اجرای راهکارهایی که برای حل مشکل کمک می کند، کنند.

این استاد دانشگاه درباره این راهکارها یادآور شد: یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن ناشی از اقتصاد نامولد و ناکارآمد دولت در جذب و بازگرداندن سرمایه های سرگردان به چرخه تولید است. بنیادی ترین و اصیل ترین بخش اقتصاد و شالوده بالندگی و توسعه یافتگی هر جامعه یا کشوری تولید است. اگر در بخش های سه گانه اقتصاد (کشاورزی، صنعت و خدمات) از جمله تولید مصالح ساختمانی که بیش از سیصد شغل و به عنوان موتور محرکه اقتصاد و توسعه اجتماعی رونق ­بگیرد موجب اشتغال پایدار و توسعه پایدار می شود.

وی گفت: بکار گرفتن زمین و املاک و سرمایه های کوچک و بزرگ برای تولید و هدایت و بستر سازی آن یکی از اهداف و رسالتهای دولت است. اما متاسفانه در کشور ما زمین و املاک به عنوان کالای سرمایه ای هم از طرف دولت و سازمانها و دستگاهها و هم از طرف برخی از مردم به عنوان کالایی سرمایه ای احتکار و بایکوت شده و می شود.

شماعی افزود: در نتیجه این سیاست های غلط و عدم حمایت از تولید و اشتغال پایدار اوضاع ناگوار جامعه و زمین گیر شدن بخش تولید و خلق موجودی نابارور به اسم اقتصاد نامولد و واسطه گر یا دلالی مانع توسعه اقتصادی و اجتماعی است.

استاد دانشگاه خوارزمی ادامه داد: بدترین کارکرد اقتصاد نامولد، احتکار زمین و ساختمان بویژه ساختمان های گران قیمت و احتکار و بایکوت آنها و سرگردانی سرمایه در حوزه های واسطه و دلالی است. مثلا بانکها به جای کمک به تولید و بستر سازی تولید، رواج دلالی و خریدن گران قیمت ترین زمینهای شهرها هستند و ساختمانهایی همانند کاخ  با سرمایه های مردم و بیت المال در اختیار گرفته و کارکرد مناسبی ندارند. بانکها حتی در بسیاری از موارد با سود های کلان کارخانه ها متصرف و تعطیل و یا فعالیت های  افراد مولد را کند یا متوقف می کنند.

* سیاست های دولت اکثرا موجب رواج احتکار و بایکوت زمین و املاک شده

وی اظهار داشت: سیاست‌های دولت اکثرا موجب رواج احتکار و بایکوت زمین و املاک شده و از تولید حمایت نمی شود. دولتهای ناکارآمد و ناشایست و سودجو به جای حمایت از تولید اقتصاد دلالی را رواج می دهند و این  اقتصاد دولتی نیز اقتصادی معتاد به تورم می شود.

شماعی تاکید کرد: تورم در ماهیت خود داروی تسکین دهنده و مالیاتی غیر مستقیم و سهل الوصول برای دولت است. برندگان تورم  بیشتر ازنظام دولتی و ثروتمندان هستند. چرا که تورم غنی را غنی تر و فقیر را فقیر تر می کند. در نتیجه تورم های پیاپی بخش دلالی و واسطه گری تقویت می شود و شیب نابرابری به نفع طبقه ثروتمند و دولت تشدید شده و به ویژه اقشار فقیر را برای تامین نیاز روزمره به فلاکت می اندازد.

وی خاطرنشان کرد: اگر بخشی از این سرمایه های انباشت شده در بانک ها و بورس به جای وارد شدن به دلالی به سمت تولید بچرخند و در چرخه تولید بکار گرفته شوند، به شکل گسترده می توانند مسائل اقتصادی و اجتماعی ما را حل کنند. یک حساب سر انگشتی و برآورد قیمتی سرسام آور مسکن این است که در اثر دلالی مسکن در بخی از محلات شهرها از جمله تهران یک متر ساختمان مسکونی به بیش از 130 میلیون تومان افزایش یابد. مسئله افزایش افسار گسیخه مسکن محصول ناکارآمدی اقتصاد دولت مدار و نامولد است. تا زمانی که نا کارآمدی و بی لیاقتی در توسعه بخش صنعت و کشاورزی حاکم باشد، نباید انتظار حل معضل مسکن را داشت.

* باید بانک اطلاعاتی جامع، کامل و دقیق  از اوضاع املاک و مسکن ایجاد شود 

وی درباره دومین راهکار هم بیان کرد: باید یک سیستم یا بانک اطلاعاتی جامع، کامل و دقیق  از اوضاع املاک و مسکن ایجاد شود و پس از آن ضمن قائل شدن معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مسکونی، برای مازاد بر نیاز متعارف از بقیه مالیات با نرخ تصاعدی اخذ شود، به طوریکه در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و ملک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می گردد مقرون به صرفه نباشد.

شماعی افزود: به جای آن از تولید کننده مالیات و عوارض کم دریافت شود. این سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مساکن کشور را  به صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند. در شرایط کنونی بخشی از این اطلاعات در اختیار شهرداریهاست و بخشی نیز در اختیار وزارت راه و شهرسازی و اداره ثبت اسناد و سازمانهای آب و برق و گاز  قرار دارد. بدیهی است این اطلاعات بایستی  جمع آوری و یکپارچه  و تکمیل شده و قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را داشته باشد. همچنین با نقشه های کاداستر اداره ثبت اسناد و املاک و سایر منابع اطلاعاتی اعم از منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و دستگاههای دیگر پشتیبانی و تکمیل و حد و حدود دقیق آنها تعیین شود.

این استاد دانشگاه اظهار داشت: باید مشخص گردد بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام هر فرد است و چکار می کند. اراضی و املاک کشور دقیقا به نام چه کسی یا کسانی و یا دستگاهی یا سازمانی و چه فعالیت و کمیت و کیفیت تولیدات آن چگونه است. بر این اساس می توان به همان نسبت بیشتر از حد معین فضای مسکونی احتکار شده بصورت تصاعدی مالیات دریافت شود، تا مسکن از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی و ضروری تبدیل شود و سرمایه ها در چرخه  تولیدات با مالیات کم و حتی بدون مالیات هدایت شود.

وی تاکید کرد: متاسفانه دولت ها در طول چند دهه اخیر از دلالی و سوداگری مالیات نمی گیرند اما از کارمندان و تولیدکنندگان مالیات می گیرند. وضع مالیات بر عایدی سرمایه های مازاد از سقف مشخص، می تواند نقش موثری در احتکار و کنترل دلالی و قیمتها در بازار داشته باشد. در مورد این کار وزیر اقتصاد نیز در آخرین نشست خود درباره چگونگی وضع مالیات بر خانه‌های خالی احتمال اجرایی شدن این موضوع را تایید اما از دادن جزئیات بیشتر و کار عملی خودداری کرد و تنها اکتفا به این جمله کرد که در فرایند تصمیم‌گیری قرار دارد. خلاصه  مافیای بخش مسکن و برخی از مسولین نفوذی و ناکارآمد و ناشایست ذی ربط تا به حال مانع از اجرای این قانون شده اند. (معمولاً افراد و گروه های سوءاستفاده گر، سودجو، زمین خوار، ناشایست، رانت خوار، کلاهبردار، ناکارآمد و...آمار و اطلاعات زمین و املاک خود را ارائه نمی دهند و مانع راه اندازی این سیستم و سامانه اطلاعاتی می شوند ).

* لزوم احداث و توسعه شهرها و شهرک های جدید

شماعی درباره سومین راهکار خود خاطرنشان کرد: احداث و توسعه شهرها و شهرک های جدید، برنامه ریزی شده  و برخوردار از فرصتهای اشتغال در داخل و پیرامون شهرها بویژه در کنار شهرهای کوچک و متوسط  که از امکانات آب و برق و خدمات بهداشتی درمانی و آموزشی و زیر ساختی برخوردارند  ضروری است. با توجه به اینکه اتوبانهای ایران هنوز به آن استاندارد لازم نرسیده است و خودروهای مناسب نداریم و با توجه به اینکه اکثر شهرهای بزرگ دنیا از جمله توکیو در ژاپن و یا شهرهای بزرگ آمریکا و اروپا مگالاپلیس های بیش از 20میلیون نفر جمعیت تشکیل داده اند. بنابراین حتی در کنار شهرهای بزرگ در کشور به  منظور رشد و توسعه  تولید و بهره مندی از امکانات به هم پیوسته در پیرامون کلان شهرها می توان شهرکهای جدید مناسب و متعادل با توسعه پایدار شهری ساخت.

* افزایش تراکم ساختمانی و تشویق به بلند مرتبه سازی در برخی از بافت‌های فرسوده

شماعی درباره چهارمین راهکار هم تاکید کرد: افزایش تراکم ساختمانی و تشویق به بلند مرتبه سازی در برخی از بافت‌های فرسوده که از ظرفیت لازم برخورداراند، با تجدید نظر منطقی در مقررات ساخت و ساز  در راستای تشویق متراکم سازی و فشرده سازی ضروری است. سیاستهای اجرایی در این خصوص بایستی به گونه ای عمل شود که امتیاز متراکم سازی بیشتر عاید خانوارهای فاقد مسکن و مصرف کنندگان گردد و ضمن آن، مالکین و توسعه دهندگان نیز به سود و منفعت منطقی و متعادل دست پیدا کنند.

وی بیان کرد: به عبارت دیگر، بایستی شرایط واگذاری تراکم مازاد، پیش فروش واحدهای اضافی ایجاد شده در اثر تراکم مازاد به خانوارهای فاقد مسکن داده شود و با ایجاد سامانه جامع ملی املاک، هر خانوار فاقد مسکن تنها یک بار بتواند از این امتیاز استفاده کند.

این استاد دانشگاه اظهار داشت: در مقررات فعلی و سیاستهای موجود از فضای ارتفاع زیر صفر برای تامین انباری و پاکینگ در اکثر ساخت و سازهای بافت فرسوده، مقرون به صرفه نبوده و ساخت و سازها اغلب از ارتفاع صفر به بالا صورت می پذیرد. تراکم ساختمانی را می توان با کاهش عوارض ساخت از طرف شهرداری ها امکان استفاده از طبقات منهای یک برای استفاده از پارکینگ را مقرون به صرفه ساخت و به این ترتیب حل مشکل پارکینگ و انباری مناسب را در بافت های فرسوده بیشتر فراهم ساخت. لازم به ذکر است که در حال حاضر در نواحی شهری و روستایی ساخت هر متر مربع مسکن بین دو تا پنج میلیون تومان کمی بیشتر یا کمتر است، اما قیمت مسکن دهها برابر این قیمت است.

* تصحیح و بروز رسانی قوانین ساخت و ساز به ویژه در بافت های فرسوده 

وی درباره راهکار بعدی هم گفت: تصحیح و بروز رسانی قوانین ساخت و ساز به ویژه در بافت های فرسوده که با قوانین مناسب وتسهیل گری بهینه با دادن امتیاز و  خدمات لازم از طرف دولت و شهرداری ها و دستگاهها  برای مقرون به صرفه شدن ساخت و ساز و نوسازی و باز آفرینی بافت های فرسوده ضروری است. سرمایه گذاری و زندگی سالم در بافت های فرسوده باید یکی از اهداف شهرداری ها و دولت باشد.

شماعی یادآور شد: بنابر این تعادل بین قیمت مسکن و حقوق مردم ضعیف و کارمندان و کارگران از طریق کاهش عوارض و مالیات برای ساخت و ساز و خرید مسکن و کاهش نابرابری در سطح جامعه و اجرای عدالت و جلوگیری از دلالی یکی از رسالت های حکمرانی خوب اسلامی است. اما رانت خواری که در بنگاه ها، شهرداری ها، بانک ها و دستگاههای دولتی و... به شکل گسترده دیده می شود خود مانع توسعه و آسایش و آرامش مردم شده است.

* لزوم نظارت بر تولید و عرضه مواد و مصالح ساختمانی

این استاد دانشگاه درباره راهکار دیگر هم افزود: نظارت بر تولید و عرضه مواد و مصالح ساختمانی با توجه به نظر کارشناسان مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت مصالح در سال 1398 منجر به افزایش 33 درصدی قیمت ساخت شده است، افزایش قیمت مصالح که تماما بومی و از تولیدات محلی است از یک طرف و از طرف دیگربازار دلالی  نابسامان عرضه و فروش مصالح ساختمانی یکی  دیگر از مشکلات مسکن است که مدیریت مناسبی ندارد.

وی اظهار داشت: البته  طبق هیچ شرایطی افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی تناسب با افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی ندارد بیشتر به علت عدم عرضه زمین و احتکار آن توسط دولت و محتکران زمین و مسکن است. می توان گفت که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از 20 میلیون تومان در سال 1394 به بیش از 130 میلیون در سال 1399 رسیده ، اما رشد مصالح ساختمانی حدود 3 الی چهار برابر طی 7 سال اخیر افزایش یافته است. این افزایش قیمت در منطقه یک و دو شهرداری تهران ناشی از تقاضاهای سرمایه‌ای است.

استاد دانشگاه خوارزمی تاکید کرد: یک دولت کارامد با مشارکت مردم و بخش خصوصی می بایست  تولید مساکن اجتماعی و ملی را از طریق شرکتهای ساختمانی و تعاونی های مسکن که هزینه های ساخت  و ساز کمتر می شود  و هدر رفت مصالح و نیروی کار را هم  کاهش می یابد، مسکن با قیمت مناسب و منصفانه در اختیار مردم و جوانان قرار می داند.

* ساخت مساکن استیجاری و مساکن سازمانی

وی درباره راهکار بعدی خود گفت: قانون تملک ۹۹ ساله، ساخت مساکن استیجاری و مساکن سازمانی برای تمام  وزارت خانه، سازمانها و نهادها و دستگاهها که به صورت استیجاری دراختیار گذاشتن نیروهای جوان یکی از راهکارهای مناسب و حمایتی است که حتی در نظام های سرمایه داری غرب متداول است، اما در نظام جمهوری اسلامی که باید حامی مردم باشد کاهش یافته و فراموش شده است! بنابر این دستگاه ها باید با توجه به اراضی و امکاناتی که در اختیار دارند و می توانند با مشارکت کارکنان خود شرکتهای تعاونی مسکن تشکیل داده و به تولید و تامین مسکن و رفاه اعضاء خود اقدام کنند.

* ایجاد سازوکار مناسب برای کنترل و نظارت بر بنگاههای خرید و فروش زمین و املاک 

شماعی همچنین تصریح کرد: سازوکار مناسب برای کنترل و نظارت بر بنگاههای خرید و فروش زمین و املاک و چگونگی مشاوره و کارشناسی معاملات زمین و مسکن به صورتی که موجب افزایش قیمت خرید و فروش بی حساب و کتاب زمین و املاک نشود. جلوگیری از خرید و فروش مسکن به عنوان کالای سرمایه ای و کنترل دلالی و سوداگری که سود سرشار آن توسط بنگاههای معاملاتی که چندین بار در خرید و فروش دریافت می شود بطوری که کم درآمدها یا گروههای نیازمند هر روز فقیرتر و ضعیف تر می شوند.

* لزوم اجرای درست قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تقاضای مسکن 

وی اضافه کرد: نظارت مجلس و دولت به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تقاضای مسکن (مصوب 1387) که طی سالهای اخیر مورد بی توجهی قرار گرفته با افزایش تولید مسکن و بازبینی طرح ملی مسکن با رویکرد حمایت از طبقات پایین جامعه و حذف انتفاع سرمایه داران از طرح و انتقال انتفاع آن به مصرف کننده گان نهایی ضروری است.

شماعی اظهار داشت: افرادی باید مسولیت بپذیرند که برنامه های مدون و توسعه ای برای کشور دارند و توانایی مدیریت و پاسخگوی نیازها و مسائل مردم باشند. مردم با انتخاب مسئولین کارآمد می توانند کشوری کارآمد و تولید کننده داشته باشند. همچنین جامعه توسعه یافته با مشارکت فکری که مردم دارند هم مسئولین شایسته در راس کار قرار می گیرند و مردم هم با مشارکت و نظارت بر کار مسئولین باید به حل مسایل جامعه کمک کنند.