تسهیلاتی بی‌رمق به‌نام وام مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

به گزارش مهندسان شهر، این وام که هنوز جزییات دقیقی از آن منتشر نشده به‌نام وام یک میلیارد تومانی مسکن مشهور شد و در بدو ورود به ادبیات بازار املاک و مستغلات قیمت‌ها را دچار تنش کرد که سهم تشنج قیمتی در بازار رهن و اجاره به‌مراتب بیشتر از معاملات خرید و فروش بود.

البته به‌باور اغلب فعالان بازار مسکن این تسهیلات باتوجه به آهنگ رشد تورم در اقتصاد ایران و زمان طولانی اعلام‌شده برای پرداخت وام به متقاضی نمی‌تواند گرهی از کار مستاجران در جهت خانه‌دار شدن باز کند، چراکه ارزش ریال به‌صورت روزافزون کاهش پیدا کرده و به تبع آن میانگین نرخ خرید خانه در شهرهای بزرگ و کوچک و حتی روستاها افزایش چشمگیری را تجربه می‌کند و متقاضیان خرید مسکن ۱۵ سال بعد عملا با چنین مبلغی نمی‌توانند کاری از پیش ببرند.

پس از طرح این موضوع بار دیگر بحث ناکارآمدی روش ارائه تسهیلات به خریداران مسکن در کشور داغ شد و بسیاری از شهروندان در شبکه‌های اجتماعی در این زمینه به بحث و گفت‌وگو پرداختند و سهم تسهیلات مسکن را در تحریک تقاضا در بازار املاک و مستغلات بسیار ناچیز دانستند.

هزینه دریافت وام مسکن چقدر است؟

با تصمیم جدید اعلام‌شده میزان وام مسکن زوجین در نهایت ۴۸۰ میلیون تومان شده که برای دریافت همین وام هم باید حدود ۶۰ میلیون تومان پرداخت کنند، اما چقدر باید قسط بدهند؟

به گزارش تجارت‌نیوز، سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در جدول زیر است که سقف تسهیلات جعاله مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را هم می‌توان به آن اضافه کرد. مبلغ وام جعاله ۸۰۰ میلیون ریال تعیین شده است؛ بنابراین یک زوج تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان می‌تواند وام بگیرد.

متقاضیان دریافت وام زوجین در شهر تهران، یعنی وام ۴۸۰ میلیون تومانی (وام ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین به‌علاوه وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله) برای دسترسی به این وام باید اقدام به خرید ۹۶۰ فقره اوراق کنند که با احتساب متوسط نرخ ۶۰ هزار تومانی برای هر فقره اوراق باید معادل ۵۷ میلیون و۶۰۰ هزار تومان به‌عنوان هزینه اوراق بپردازند.

میزان اقساط نیز متفاوت است. برآورد می‌شود رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی ۲۰۰ میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده ۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۹۳۰ هزار تومان است. در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه خارج از بافت فرسوده ۶ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۵ میلیون و ۸۷۰ هزار تومان است.

در شهرهای بزرگ هم که میزان وام برای متقاضیان انفرادی به ۱۶۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافته، رقم قسط ماهانه این تسهیلات برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده ۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده ۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۳۱ میلیون تومان است که در نتیجه نرخ یک واحد ۵۰ متری، یک میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومان خواهد بود؛ بنابراین وام ۴۸۰ میلیون تومانی مسکن می‌تواند تنها حدود ۳۱ درصد (کمتر از یک‌سوم) نرخ یک واحد مسکونی در تهران را پوشش دهد.

 ضمن اینکه با تسهیلات مذکور (۴۸۰ میلیون تومانی) زوجین می‌توانند حداکثر ۱۵.۵ و مجردها (وام ۲۸۰ میلیون تومانی) ۹ متر از یک واحد مسکونی با متوسط نرخ هر متر ۳۱ میلیون تومان را در پایتخت خریداری کنند.

افزایش مبلغ وام کارساز نیستایرج رهبر، نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به ارائه تسهیلات مسکن در کشورهای مختلف به صمت گفت: تسهیلات مسکن یکی از ابزارهایی است که برای حمایت از متقاضیان و تقویت طرف تقاضا در دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد و می‌تواند تاثیرات مثبتی نیز داشته باشد. در ایران نیز باوجود سهم کم تسهیلات در کل نرخ مسکن، باز هم شاهد اثربخش بودن آن در زمینه تهیه مسکن از طرف مردم هستیم.

وی در ادامه افزود: البته همان‌طور که اشاره شد مبلغ این تسهیلات کم است و نمی‌تواند درصد قابل‌توجهی از هزینه تمام‌شده خانه را پوشش دهد. با این حال کماکان باید تاکید داشت که پرداخت این وام‌ها اثربخش است، اما نه به اندازه‌ای که انتظار می‌رفت و لازم است.

رهبر عنوان کرد: دولت باید از طریق وضع و اعمال سیاست‌های حمایتی از بخش خصوصی زمینه را برای افزایش تولید فراهم کند. اگر به‌جای ارائه تسهیلات کم‌اثر به مردم، دست بخش خصوصی را برای ساخت‌وساز باز بگذارند، حتما نتیجه بسیار بهتری به‌دست خواهد آمد.

وی در ادامه یادآور شد: البته مبلغ وام نیز به اندازه‌ای نیست که بتوان با استفاده از آن خانه‌ای را خریداری کرد اما نباید فراموش کرد که افزایش میزان وام‌ها نیز باعث سنگین‌تر شدن اقساط بازپرداخت می‌شود که همین موضوع جذابیت این نوع تسهیلات را برای مردم کاهش می‌دهد.

طرح یک میلیون خانه در سال

نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به برنامه دولت برای ساخت یک میلیون خانه در سال به صمت گفت: طرح‌هایی مانند مسکن مهر باوجود تمام نقایصی که داشت می‌توانست مشکلات بسیاری از مردم جامعه را حل کند، اما متاسفانه این برنامه در دولت قبلی ادامه پیدا نکرد و ما شاهد رها شدن پروژه‌های نیمه‌کاره هستیم. طرحی که حالا دولت مطرح کرده و تحت عنوان ساخت یک میلیون مسکن در سال شناخته می‌شود، می‌تواند در قالب راهکاری عملیاتی و راهبردی ایفای نقش کند.

رهبر در پایان خاطرنشان کرد: دولت باتوجه به مشکلاتی که در زمینه کسری بودجه و نقدینگی بالا دارد می‌تواند از طریق حمایت از بخش خصوصی این پروژه را در اختیار فعالان بازار قرار دهد. در این زمینه گفت‌وگوهایی هم با دولت انجام شده که می‌تواند زمینه‌ساز یک همکاری سازنده باشد. بخش خصوصی توان تامین هزینه‌های این پروژه را دارد و تجربه مسکن مهر را نیز از سر گذرانده و دیگران اشتباهاتی که در طرح مسکن مهر انجام شد را تکرار نخواهد کرد.

تاثیرگذار اما ناکافی

آیدین سلمانی، کارشناس و فعال بازار مسکن با اشاره به انواع وام مسکن به صمت گفت: اگر بخواهیم وام‌های خرید مسکن را دسته‌بندی کنیم، یک گروه تسهیلاتی است که از طریق خرید اوراق پرداخت می‌شود که در بازه ۶۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی طراحی شده یا در ازای داشتن حساب پس‌انداز مدت‌دار است که از طریق فرمول مشخص‌شده توسط رئیس شعبه تعیین و پرداخت می‌شود.

وی در ادامه افزود: مبلغ اقساطی هم که برای انواع وام مسکن در نظر گرفته شده بین ۵ تا ۸ میلیون تومان در ماه است.

دامنه اثرگذاری وام

سلمانی به پایین بودن حجم معاملات و رکود در بازار مسکن اشاره کرد و یادآور شد: بسیاری فکر می‌کنند رکودی که در بازار شاهدیم به‌دلیل قدرت خرید پایین متقاضیان رقم خورده و شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.

البته افزایش وام مسکن می‌تواند تاثیرات خوبی در تحریک تقاضا داشته باشد اما به‌دلیل فاصله بسیار زیاد مبلغ تسهیلات مسکن با نرخ تمام‌شده ملک دامنه اثرگذاری وسیعی ندارد.

این فعال بازار مسکن به سهم اندک وام مسکن در نرخ خانه اشاره کرد و به صمت گفت: هرچند چنین حمایت‌هایی ازسوی دولت به‌مراتب بهتر و سازنده‌تر از مداخله در زمینه ساخت‌وساز است اما به‌دلیل پایین بودن سهم تسهیلات از کل مبلغ لازم برای خرید مسکن شاهد تاثیرگذاری ناچیز آن در بازار و قدرت خرید متقاضیان هستیم.

این کارشناس مسکن در ادامه بیان کرد: درحال‌حاضر افرادی که قصد مرمت، بازسازی و نوسازی منازل قدیمی و بافت فرسوده را دارند از تسهیلات مسکن استفاده می‌کنند، این در حالی است که زوج‌های جوان که در پی خرید منزل هستند به‌دلایل عدیده‌ای از جمله ناکافی بودن این تسهیلات و همچنین بالا بودن مبلغ اقساط وام مسکن از دریافت آن صرف‌نظر می‌کنند.

مشکل بازار کجاست؟

سلمانی ضمن تاکید بر وجود تردید در فعالان بازار مسکن عنوان کرد: آنچه مشکلات را در بازار افزایش می‌دهد وجود ابهامات و سردرگمی‌ها به‌دلیل برنامه‌های دولت است که تا امروز انواع آن را شاهد بوده‌ایم و نمونه اخیر آن نیز ساخت یک میلیون مسکن در سال است.

وی تاکید کرد: این مداخلات در بازارهای مختلف مانند خودرو نیز وجود دارد؛ برای مثال اخیرا شنیدیم که طرحی تحت عنوان آزادسازی واردات خودرو مطرح شد اما به‌دلیل غیراصولی بودن این برنامه‌ها شاهد تاثیرگذاری مثبت در بازارها و کسب نتایج به نفع مردم نیستیم.

او افزود: این نوع قوانین و دخالت‌ها به هیچ وجه اصولی نیست و باعث می‌شود چشم‌انداز بازارها دچار ابهامات شدید شود و هر دو طرف عرضه و تقاضا با تردیدهای جدی مواجه شوند.

دولت مداخله نکند

این کارشناس بازار مسکن با یادآوری طرح‌های شکست‌خورده‌ای مانند مسکن مهر خاطرنشان کرد: همان‌طور که گفته شد ورود دولت به فرآیند ساخت‌وساز نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه تجربه ثابت کرده بر مشکلاتی که بازار با آن روبه‌رو است، خواهد افزود؛ برای مثال در دولت‌های نهم و دهم شاهد بودیم که طرح مسکن مهر موفقیت‌آمیز نبوده و متاسفانه با فساد و رانت‌خواری همراه و در برخی موارد هم پروژه‌ها نیمه‌تمام رها شد.

وی ادامه داد: نظارت درستی هم روی پروژه‌ها نیست و متاسفانه فرهنگ رانت نیز در برخی از فعالان این حوزه وجود دارد که اجرای این دست برنامه‌ها را به‌مراتب دشوارتر کرده است.

راهکار چیست؟

سلمانی در پایان ضمن ارائه راهکاری به صمت گفت: اگر دولت فعالیت‌های حمایتی خود از بخش خصوصی را گسترش دهد و زمینه را برای تخصیص تسهیلات برای تهیه مواد اولیه و مصالح فراهم کند، نتیجه به‌مراتب بهتری خواهد گرفت، زیرا طرف عرضه تقویت می‌شود و طبیعتا بازار به یک توازن نسبی خواهد رسید. ورود مستقیم دولت به بازارها نمی‌تواند راهگشا باشد، زیرا هیچ فعال بازاری توان رقابت با دولت را ندارد. این شرایط زمینه را برای ایجاد رانت و فساد ایجاد می‌کند و منجر به افزایش دامنه مشکلات می‌شود.