توصیه کارشناسان برای خریداران مسکن چیست؟

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

 نقل ازاخبار ساختمان:

خشایار باقرپور از جلب سرمایه‌های خرد به سمت پروژه‌هایی در بخش مسکن خبر داده که اصلا وجود خارجی ندارند. اما آیا بازار مسکن ثبات را به خود خواهد دید؟ بلوای گرانی قیمت‌ها برای متقاضیان مسکن چه خریدران و چه مستاجران تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟ کارشناسان چه توصیه‌هایی برای خریداران مسکن دارند؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران اعلام کرده: «در آشفته بازار تبلیغات متاسفانه می بینیم که عده ای افراد سودجو با آگهی‌ها و پیشنهادات اغوا کننده سعی در جلب سرمایه های خرد به سمت پروژه هایی دارند که حتی وجود خارجی ندارند. برای مثال مبالغی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان برای خرید پروژه از شما درخواست می کنند که حتی زمین این پروژه هم هنوز تهیه نشده است. وقتی شما مراجعه می کنید با ارائه اسناد ساختگی، اعتماد اولیه شما را جلب می کنند و متاسفانه در این بین شما سرمایه اولیه خود را به پروژه ای تزریق می کنید که وجود ندارد.»

این معاملات صوری در حالی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن در ماه‌های اخیر با جهش‌های بی‌سابقه‌ای در قیمت مواجه بوده است و مسیر تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای را که چند دهه است در ایران آغاز شده، تقویت کرده است. نوسانات قیمت و اتفاقاتی که طی چند ماه اخیر در بازار مسکن رخ داده از یک سو و عدم همخوانی نقدینگی خیلی از افراد در جامعه با رشد قیمت مسکن از سوی دیگر، موجب شده است که داشتن یک سرپناه برای خریداران مسکن ناممکن و شرایط برای مستاجران سخت شود.

سه دلیل افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر

حسام عقبایی، کارشناس حوزه مسکن درباره تبعات آشفتگی در بازار مسکن و پیامدهای آن برای تامین مسکن توضیح می‌دهد: در رابطه با وضعیت مسکن ما در شرایطی قرار داریم که عرضه و تقاضا هماهنگی ندارد و از ابتدای امسال هم شاهد یک رکود تورمی در بازار مسکن بودیم. قیمت مسکن نزدیک به ۱۰۰ درصد در هفت ماه اول سال افزایش و درمقابل قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است. این جهش قیمت به‌شدت غیرواقعی و حباب‌دار بوده است اما دلایلی داشته است. بخشی از آن به نبود توزارن میان عرضه و تقاضا بازمی‌گردد که مهم‌ترین عامل است. عامل بعدی تاثیرگذاری سایر بازارها مانند بازار طلا و ارز و بورس بر بازار مسکن است. تورم عمومی حاکم بر کشور هم عامل سوم است و همه اینها کمک کرده است که قیمت در بازار مسکن بسیار غیرمتعارف و غیرمنطقی رشد کند.

او ادامه می‌دهد: با توجه به تورم عمومی و اقداماتی که از ناحیه دولت می‌بینیم که خیلی هم اقدامات روشنی نیست، پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال شاهد رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود و از آنجا که سال آینده هم سال انتخابات ریاست جمهوری است و از ابتدای سال فضای کشور یک فضای انتخاباتی است، پیش‌بینی می‌شود از فرودین‌ماه به بعد تا پایان سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن متناسب با تورم خواهد بود و به همان میزان تورم باید توقع افزایش قیمت مسکن را داشت. سونامی‌ها و جهش‌ها در نیمه اول امسال بسیار بالا صورت گرفت اما نشانه‌ای مبنی بر توقف این جهش‌ها در نیمه دوم سال را هم نمی‌بینیم. افزایش قیمت مسکن تا سقف تورم را در نیمه دوم هم شاهد خواهیم بود.

به گفته نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران دولت باید در این ماه‌های پایانی حداقل اقدامات را در حوزه مسکن انجام دهد، مانند اصلاح سیاست‌های بانکی تا تسهیلات کارا در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد، همچنین جلوی سوداگری را با دریافت مالیات‌های بازدارنده بگیرد.

فقط پنج درصد متقاضیان مسکن خریداران مصرفی هستند

اشاره عقبایی به وعده‌هایی است که در یک سال اخیر از سوی دولت و مجلس داده شده است. یک سالی هست شعار مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مسکن داده می‌شود، اما هیچ‌کدام این وعده‌ها تا کنون عملیاتی نشده است. طبق آماری که این کارشناس حوزه مسکن ارائه می‌دهد، تقرییا ۸۰ درصد کسانی که اکنون در بازار سرمایه متقاضی خرید هستند، خریداران مصرفی مسکن نیستند بلکه خریداران سرمایه‌ای مسکن هستند. از همان درصد باقی‌مانده هم تقریبا ۱۵ درصد کسانی هستند که مسکنی داشتند، فروختند و الان می‌خواهند جای دیگری را بخرند. عملا بازار مسکن مصرفی ما پنج درصد است و ۹۵درصد آن سرمایه‌ای است.

در این میان دولت یک سیاست در حوزه مسکن اجرا کرده که البته کارشناسان به تاثیر مثبت این سیاست امیدوار نیستند و اتفاقا تبعات منفی آن را بیشتر می‌دانند. چند ماه پیش بود که دولت بورس مسکن را راه‌اندازی کرد و در توضیح این سیاست اعلام کرد که به دنبال جذب سرمایه‌های خرد در بورس مسکن است.

حسام عقبایی در این باره توضیح می‌دهد: سیاست بورس مسکن بیش از آنکه بتواند کمک یا سیاست حمایتی برای خانه‌دارشدن باشد، به سرمایه‌ای شدن مسکن کمک می‌کند و خود این سیاست هم منجر به تشدید قیمت مسکن در بازار مسکن خواهد شد.

او ادامه می‌دهد: در مجموع بازار مسکن را خیلی بازار خوبی برای خریداران نمی‌بینم. امیدوارم مجلس و دولت یک فکر اساسی برای مسکن کنند. مدیریت قیمت زمین، اصلاح سیاست‌های با‌نکی و کنترل قیمت مصالح ساختمانی سه رکنی است که می‌تواند با هماهنگی سیاست‌های اصلاح‌شده شهرداری‌ها کمک کند قدرت خرید مردم اندکی بیشتر شود و بازار مسکن به سمتی برود که متقاضیان مصرفی آن هم بیشتر شود.

پروژه گرانی اجاره بها؛ از اصلاحات تا تدبیر و امید

در ماه‌های اخیر به تبع افزایش قیمت مسکن، قیمت اجاره بها نیز رشد چشم‌گیری را تجربه کرد و این رشد در کنار فشارهای معیشتی و سطح درآمد مزدبگیران، شرایط بسیار سختی برای مستاجران پدید آورده است.

حسام عقبایی توضیح می‌دهد: بحث اجاره موضوعی است که نه دولت یازدهم و دوازدهم بلکه تمامی دولت‌های از دولت اصلاحات به بعد کاری برای مسکن استیجاری نکرده‌اند. اصلی‌ترین کاری که این دولت‌ها در حوزه مسکن باید انجام می‌دادند، باید به فکر تولید مسکن استجاری می‌بودند. متاسفانه علی رغم اینکه از مجلس هفتم تا مجلس یازدهم همه موافقق تولید مسکن استجاری بودند، همین‌طور دولت‌ها هم در اظهار نظراتشون با تولید مسکن استیجاری در جهت برقراری توزان عرضه و تقاضا و کنترل اجاره بها موافق بودند اما در این مدت یک خانه اجاره‌ای ساخته نشده است. قبل از این هم البته ما مسکن استجاری نداشته‌ایم. در نهایت ما باتوجه به رشد شهرنشینی شاهد این هستیم که رشد اجاره بها بسیار بالا رفته و از آنجا که قیمت مسکن اصلی‌ترین معیار تعیین اجاره بها است، وقتی قیمت مسکن جهشی است قاعدتا قیمت اجاره هم افزایش پیدا می‌کند.

 

افزایش ۵۰۰درصدی قیمت مسکن طی چهار سال

براساس آمار عقبایی در چهارسال گذشته قیمت مسکن به طور متوسط ۵۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است و این افزایش روی اجاره‌بها مستقیما تاثیر گذاشته است. از سال ۹۷ به بعد اوج جابه‌جایی‌ها و حاشیه‌نشینی شکل پیدا کرد و مستاجران در شهر‌های بزرگ از نقاط شمالی به میانی، مستاجران نقاط میانی به نقاط جنوبی و مستاجران نقاط جنوبی به نقاط حاشیه‌ای مهاجرت کردند که این امر عواقب سیاسی اجتماعی و معیشتی شدیدی بر زندگی آن‌ها به دنبال داشته است.

وی می‌گوید: در مجموع افزایش اجاره‌بها در این مدت چشم‌گیر بوده است و به طور متوسط میانگین افزایش اجاره بها بیش از ۳۰ درصد بوده در حالی که افزایش حقوق مزدبگیران چه دولتی و چه خصوصی بسیار کمتر از این بوده است. این نشان می‌دهد وسع مالی مستاجران از پرداخت اجاره بها جامانده است. قاعدتا مجبور شده خانه اجاری خود را کوچک‌تر و به محله جنوبی‌تری انتقال دهد.

این کارشناس مسکن معتقد است، امسال در بازار اجاره حداقل در نیمه دوم افزایش قیمت نخواهیم داشت، گرچه قیمت مسکن به رشد خودش ادامه می‌دهد، اما به‌دلیل وضعیت کرونایی کشور، قدرت پرداخت مستاجران حداقل تا نوروز ۱۴۰۰ شاهد تثبیت قیمت اجاره بها خواهیم بود.

در پایان این تحلیل‌گر بازار مسکن توصیه‌هایی را برای متقاضیان مسکن می‌کند. او می‌گوید: اگر نیت آن‌ها سرمایه‌گذاری است توصیه نمی‌کنم در وضعیت فعلی بازار مسکن دست به معامله بزنند، اما اگر نیت متقاضی بازار مسکن خرید مصرفی است، قاعدتا در خریدشان تعلل نکنند و به فوریت اقدام به خرید کنند.