مهاجرت معکوس در تولید مسکن

مهندس مجری ذیصلاح

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که تمایل سازندگان تهرانی به ساخت مسکن جدید کاهش یافته، تقاضا برای تولید مسکن در شهرستان‌ها به‌واسطه افزایش صرفه اقتصادی بیشتر شده است.

آمارها از سبقت تولید مسکن در شهرستان‌ها؛ از تولید مسکن در سطح شهر تهران حکایت دارد. اتفاقی که به‌زعم سازندگان و انبوه‌سازان عمدتا می‌تواند ناشی از 2عامل عمده، یعنی کاهش قدرت مالی سازنده‌ها در تهران و بهبود صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در شهرستان‌ها باشد؛ اما به‌هرحال نمی‌تواند مدت زیادی ادامه پیدا کند و درنهایت طی یکی 2 فصل آینده به روال معمول برخواهد گشت.

 آخرین اطلاعات منتشر شده در مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد در فصل بهار امسال، تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی شهر تهران 15.3درصد کمتر از فصل بهار سال قبل بوده درحالی‌که این آمار در سایر نقاط شهر وضعیت متفاوتی را تجربه کرده و به رشد 6.8درصدی رسیده است.

چرخش بهاری تولید مسکن به روایت آمار

بررسی نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده از شهرداری‌های کشور نشان می‌دهد در فصل بهار امسال، 1680پروانه احداث ساختمان در شهرداری تهران صادر شده که نسبت به زمستان98 معادل 30درصد و نسبت به بهار سال گذشته 23.8درصد کاهش داشته است. در این تعداد پروانه ساختمانی، احداث 12هزارو818واحد مسکونی پیش‌بینی شده که نسبت به زمستان98 معادل 26.9درصد و نسبت به بهار سال قبل 15.3درصد کاهش نشان می‌دهد. طبق آمار رسمی، در این فصل، تعداد پروانه‌های صادر شده در کل نقاط شهری کشور به 38هزارو360فقره رسیده که نسبت به زمستان98 معادل 11.6درصد کاهش و نسبت به بهار امسال 5درصد افزایش دارد. ضمنا در این تعداد پروانه ساختمانی برای احداث 102هزارو160واحد مسکونی مجوز صادر شده که نسبت به زمستان98 معادل 15درصد کاهش و نسبت به بهار98 معادل 6.8درصد افزایش نشان می‌دهد.

زمین‌گیری تولید مسکن در تهران

کاهش تقاضای سازندگان مسکن برای صدور پروانه ساختمانی و افت تولید مسکن یکی از نخستین پیامدهای رکود بازار املاک و رشد هزینه تولید است که در دوره‌های متوالی رونق و رکود مسکن تکرار شده و این بار نیز گرانی ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید سرمایه سازندگان یکی از اصلی‌ترین گمانه‌هایی است که در قبال کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی زده می‌شود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تأیید این عامل می‌گوید: در شهر تهران به‌واسطه سنگینی هزینه‌های ساخت‌وساز و تولید مسکن، کاهش صدور پروانه ساختمانی مورد انتظار بود؛ زیرا طبیعتا هرچه هزینه پروژه بالاتر برود، ریسک سرمایه‌گذاری نیز افزایش پیدا می‌کند؛ درحالی‌که به‌واسطه کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و کساد شدن بازار، این پروژه‌ها با خطر خواب سنگین سرمایه مواجه هستند.

فرشید پورحاجت  به وضعیت تولید مسکن در شهرستان‌ها اشاره می‌کند و می‌افزاید: برخلاف وضعیت فعلی تهران، وضعیت پروانه‌های ساختمانی در شهرستان‌ها ‌قدری متفاوت‌تر است و رشد هزینه‌های تولید حداقل تا بهار امسال باعث عقب‌نشینی جدی سازندگان نشده؛ اما نکته قابل‌تأمل این است که تهران نقش لیدر بازار مسکن ایران را دارد و شهرستان‌ها با اندکی وقفه از تحولات بازار مسکن تهران پیروی می‌کنند، پس تحولات تولید مسکن در فصل بهار نیز چندان دوام نخواهد داشت. به گفته او صدور پروانه‌های مربوط به طرح ملی مسکن نیز می‌تواند در چرخش آمارها مؤثر باشد.

تفاوت 10برابری هزینه تولید

پورحاجت همچنین با اشاره به کسری 5میلیون واحدی مسکن در ایران، تأکید می‌کند: حتی اگر روند رو به رشد تولید مسکن در شهرستان‌ها برای مدت طولانی‌تری نیز ادامه پیدا کند، رشد 6 یا 7درصدی تولید آن‌هم در مقایسه با سال قبل که تولید مسکن با رکود جدی مواجه بوده، دردی از بازار مسکن حل نمی‌کند. به عقیده او، جهش هزینه‌های تولید، بسیاری از تولیدکنندگان مسکن را از گردونه بازار خارج کرده و عقب‌ افتادن تولید مسکن پایتخت از شهرستان‌ها یکی از نتایج این اتفاق است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تأکید بر نقش تغییرات ریسک سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، می‌گوید: در شهرستان‌ها و حتی شهرهای حومه تهران، هزینه تولید یک پروژه 20واحدی به 6میلیارد تومان می‌رسد درحالی‌که در داخل شهر تهران میانگین هزینه این پروژه 60میلیارد تومان است و این تفاوت 10برابری هزینه ساخت در شرایطی که قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به یک‌سوم کاهش پیدا کرده راهی به‌جز انصراف از آغاز پروژه‌های گران‌قیمت باقی نمی‌گذارد.

افزایش صرفه ساخت در شهرستان‌ها

کارشناسان بازار مسکن یکی از دلایل اختلاف به نسبت زیاد قیمت مسکن میان تهران و دیگر مناطق شهری را ناشی از تفاوت بسیار زیاد در قیمت زمین شهری می‌دانند که عملا باعث شده نسبت سهم زمین از کل هزینه مسکن در شهر تهران به‌مراتب از سایر نقاط شهری بیشتر شود و گاه به 80 تا 90درصد نیز برسد. هزینه تولید مسکن یعنی هزینه صرف شده برای تأمین نهاده‌های ساختمان در نقاط شهری تفاوت چندان چشمگیری با یکدیگر ندارد و اختلاف آن به پای اختلاف در قیمت مسکن نمی‌رسد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به این مناسبات، می‌گوید: ترقی قیمت مسکن که در شهر تهران به کاهش استقبال از تولید منجر شده، فعلا در شهرستان‌ها باعث افزایش صرفه اقتصادی تولید مسکن و استقبال از دریافت پروانه ساختمانی شده است. ایرج رهبر می‌افزاید: انگیزه قیمتی و مقرون‌به‌صرفه شدن ساخت‌وساز مسکونی، از دلایلی است که باعث ترغیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهرستان‌ها شده و سرمایه‌گذارانی که قبلا تمایل داشتند به‌واسطه سرعت و تضمین بازگشت سرمایه در تهران و کلانشهرها مسکن بسازند را وارد پروژه‌های ساختمانی شهرستان‌ها کرده ‌است. او نیز تأثیر صدور پروانه‌های مسکن ملی در رشد آمار پروانه‌های ساختمانی شهرستان‌ها را محتمل می‌داند.

رؤیای مهاجرت معکوس از تهران

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است: برنامه‌ریزی برای تداوم رشد تولید مسکن در شهرستان‌ها، می‌تواند مقدمه‌ای برای تحقق رؤیای مهاجرت معکوس شهروندان از تهران و کلانشهرها به شهرهای خلوت و کمتر توسعه‌یافته باشد. رهبر می‌گوید: از منظر کارشناسی، برای ترغیب مردم به مهاجرت از تهران و کلانشهرها، باید با رعایت اصول مربوط به آمایش سرزمین، مسائل مربوط به سکونت، معیشت و اشتغال افراد در سایر شهرها نیز مهیا شود تا انگیزه برای مهاجرت از کلانشهرها نیز وجود داشته باشد. توصیه رئیس انجمن انبوه‌سازان برای کمک به رونق مسکن در شهرستان‌ها و زمینه‌سازی برای تحقق مهاجران معکوس از تهران در حالی است که دولت‌ها سال‌هاست در این مسیر تلاش می‌کنند و هنوز به نتیجه مطلوب نرسیده‌اند. در آخرین مورد، در مصوبه ۲۸آبان‌ماه هیأت دولت، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است متقاضیان انتقال از تهران به شهرستان‌ها را در اولویت طرح‌های مسکن دولتی یا طرح‌های «واگذاری مسکن با حمایت وزارت راه و شهرسازی» قرار دهد و همچنین تسهیلات ودیعه مسکن، جعاله تعمیرات مسکن و خرید مسکن به این افراد را تا سقف مذکور در قانون و معادل مبالغ تعیین شده برای شهر تهران پرداخت کند.