هزینه ساخت یک واحد مسکونی چقدر است؟

طراحی و اجرای دکوراسیون داخلی تهران

طراحی و ساخت ویلا بنا سازان هامرز

مهندس مجری ذیصلاح

نقل از اخبار ساختمان، باتوجه به افزایش قیمت شدید مسکن در شهرهای مختلف، دولت اخیرا تصمیم گرفته تا به جوانانی که تا‌به‌حال از وام مسکن استفاده نکرده‌اند؛ 400 میلیون تومان از طریق سپرده‌گذاری تسهیلات دهد. اما کارشناسان معتقدند این رویه‌ها نمی‌تواند منجر به خانه‌دار شدن افراد شود.

آن‌طور که کارشناسان مطرح می‌کنند؛ دولت‌ها به صورت مستقیم وارد بحث ساختمان‌سازی نمی‌شوند، اما شرایطی را تسهیل می‌کنند که بخش خصوصی بتواند در این زمینه سرمایه‌گذاری کند. باید توجه داشت سرمایه‌گذاران همیشه در بخش‌هایی سرمایه‌گذاری می‌کنند که بتوانند بیشترین سود را کسب کنند و اگر بازارهای موازی سود بیشتری داشته باشد، شاید تمایل به آن بخش بیشتر شود.

تجربه مسکن مهر نشان داده بخش زیادی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و با عرضه رایگان زمین می‌توان از قیمت تمام‌شده ساختمان کاست. از این رو به بررسی هزینه تمام‌شده یک واحد مسکونی بدون در نظر گرفتن قیمت زمین پرداخته ایم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.

فلزات ساختمانی

حدود 25 درصد یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌دهد. فرقی ندارد که اسکلت اصلی آن را بتن تشکیل می‌دهد یا آهن، مصرف فلز در هر دو یکسان است. در ساختمان‌هایی که اسکلت بتنی است، میلگرد زیادی در قالب‌های مشخص استفاده می‌شود که بررسی‌ها نشان داده 25 درصد مصالح به‌کار رفته برای ساخت یک ساختمان را بخش فلزات تشکیل می‌دهد.

قیمت آهن در فروردین شاخه‌ای 360 هزار تومان و فولاد کیلویی 5000 تومان بود که اکنون آهن به 710 هزار تومان و فولاد به 11 هزار و 500 تومان رسیده است. مشخص است افزایش قیمت آهن‌آلات که یک‌چهارم مصالح ساختمانی را شامل می‌شود، در قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر دارد.

تاسیسات پنهان

یکی از بخش‌های ساختمان را تاسیسات آن تشکیل می‌دهد. از لوله‌های آب گرفته تا نصب سرویس‌های بهداشتی. اکنون قیمت هر شاخه لوله ساختمانی حدود صد هزار تومان است. اگر به طور میانگین برای هر طبقه حدود صد متر لوله و اتصالات نیاز باشد، برای یک ساختمان چهار طبقه حدود 400 متر لوله نیاز است.

این تنها بخشی از هزینه‌های ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد و اتصالات و پمپ‌های مکنده‌ای که برای این بخش در نظر گرفته می‌شود، جزو هزینه‌های اصلی به‌شمار می‌رود. اگر ساختمان دارای سیستم گرمایش و سرمایش باشد، حتما به یک موتورخانه و پکیج نیاز دارد که به قیمت این بخش افزوده خواهد شد.

دیوارهای گران

آجر یکی از اصلی‌ترین مصالح ساختمانی است که با ترکیب سیمان، دیوارهای خانه‌ها را تشکیل می‌دهد. با توجه به اصلاح کیفیت ساختمان‌ها، اکنون سازندگان برای پیشرفت در انجام پروژه و همچنین برای بهبود مصرف انرژی از آجرهای سفالی استفاده می‌کنند.

قیمت هر عدد آجر که در ابتدای سال با قیمت 580 تومان عرضه می‌شد، اکنون به 1200 تومان رسیده است. این در حالی است که تعداد زیادی آجر در بخش جابه‌جایی شکسته می‌شود و سازندگان آن را به عنوان مصالح پرت یاد می‌کنند و در مرحله پایانی با خرد کردن همه مصالح روی کفپوش‌های حیاط به کار می‌برند.

همچنین سیمان 50 کیلویی که در سال گذشته با قیمت 5000 تومان به دست مصرف‌کنندگان ساختمان می‌رسید، اکنون با قیمت بیش از 14 هزار تومان باید خریداری شود. زمانی که دیوارها به پایان رسید، نوبت به گچکاری می‌رسد. قیمت هر کیسه گچ 50 کیلویی با رشد چشمگیری از حدود 5000 تومان به نزدیک 10 هزار تومان رسیده است. پس از این باید سراغ پنجره‌های گران رفت.

پنجره‌هایی که اکنون به‌ازای هر متر باید مبلغ 70 هزار تومان پرداخت شود. به بیان بهتر یک پنجره ساده دو متری با ساده‌ترین کیفیت حداقل 200 هزار تومان به غیر از شیشه، پیچ و مهره و نصب هزینه دارد که با احتساب این موارد به 500 هزار تومان می‌رسد. از این رو باید توجه داشت شیشه‌های دوجداره باید در ساختمان‌های جدید به کار برود که هزینه تمام‌شده آن به ازای هر متر حدود 500 هزار تومان است.

نازک‌کاری وقت‌گیر

وقتی کارهای دیوارچینی تمام شد ساختمان به‌اصطلاح وارد فاز نازک‌کاری می‌شود. از گچ و رنگ نهایی تا نصب کلید و پریز که هرکدام از این موارد اکنون به یک بخش اصلی برای هزینه ساخت تبدیل شده است. شاید اگر قبلا قیمت هر کلید و پریز کمتر از هزار تومان بود برای هرکدام از آنها اکنون باید حدود 5000 تومان با توجه به کیفیت محصول پرداخت شود.

هر خانه 50 متری حدود 30 عدد کلید و پریز دارد و اگر سازنده قصد داشته باشد بهترین کیفیت را در این بخش به‌کار گیرد، باید هزینه بالاتری بپردازد. یکی از بخش‌های نازک‌کاری ایزوگام کف و نصب سرامیک خانه است. در این بخش قیمت هر متر ایزوگام اکنون 11 هزار تومان است که برای یک واحد 50 متری حدود 70 متر نیاز است. به این دلیل که باید تا 30 سانتی‌متر در دیواره‌ها پوشش داده شود.

همچنین هزینه هر متر سرامیک حداقل 20 هزار تومان است اما سرامیک با قیمت 300 هزار تومان هم در بازار وجود دارد که دارای استحکام و تنوع رنگ بیشتری است.

آشپزخانه یا لاکچری‌خانه

آشپزخانه با اختلاف، پر‌هزینه‌ترین بخش ساختمان است. به این دلیل که در زمان ساخت باید راه‌های خروجی برای آبگرمکن و هود در نظر گرفته شود. همچنین تعبیه شیرهای تخلیه برای ماشین لباسشویی، ظرفشویی، سینک ظرفشویی و همچنین چاه کف، هرکدام به هزینه ساخت این بخش می‌افزاید. علاوه‌بر همه این موارد غول هزینه در بخش سینک و کابینت است.

قیمت یک سینک معمولی اکنون در بازار حدود 800 هزار تومان است و هر متر مربع کابینت ام‌دی‌اف 500 هزار تومان قیمت دارد. یک آشپزخانه معمولی حداقل 20 متر کابینت می‌خواهد که هزینه 10 میلیون تومانی را برای ساخت به دنبال دارد. البته هزینه برش، ساخت و نصب هم به این ارقام افزوده خواهد شد.

حداقل قیمت تمام شده

قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان با امکانات معمولی چهار میلیون و 500 هزار تومان است که برای ساخت یک واحد آپارتمان 50 متری باید حدود 225 میلیون تومان پرداخت کرد. البته محاسبه این رقم برای ساخت یک چهاردیواری است و اگر بیرون از واحد مسکونی و در بخش مشاعات امکاناتی اضافه شود، قطعا به قیمت هر متر مربع اضافه خواهد کرد. امکاناتی که خیلی هم ارزان نیستند و ممکن است استفاده از آن به تنهایی چند صد میلیون هزینه روی دست سازندگان بگذارد. ساخت پارکینگ انباری و آسانسور از جمله این موارد است.

حال باید در نظر داشت که هزینه ساخت یک واحد مسکونی 50 متری با امکانات ساده مانند آسانسور، انباری و پارکینگ 400 میلیون تومان است که دولت می‌تواند با عرضه زمین رایگان و همکاری با بخش خصوصی برای ساخت مسکن اقدام کند.

لزوم ورود نهادهای نظارتی برای عرضه مصالح ساختمانی

محمدعلی ربانی، رئیس کمیسیون حقوقی انجمن انبوه‌سازان استان تهران، از افزایش قیمت سرسام‌آور مصالح ساختمانی خبر داد و تصریح کرد: سفال بخش زیادی از یک ساختمان را تشکیل می‌دهد، اما هر روز قیمت متفاوتی دارد که این موضوع باعث می‌شود با توجه به مصرف بالای آن قیمت تمام‌شده در نوسان باشد.

وی افزود: همچنین تغییرات قیمت آهن و بتن نیز در قیمت تمام‌شده یک ساختمان اثر‌گذاری زیادی دارد و از نهادهای نظارتی خواستار توجه بیشتر برای تولید مسکن در کشور هستیم. اکنون میزان تولید سیمان در کشور بیش از نیاز است، اما پیمانکاران نمی‌توانند این محصول را به‌راحتی تهیه کنند و زمانی هم که این کار را انجام می‌دهند، گران به دست‌شان می‌رسد.

ربانی تاکید کرد: برخی شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی در بورس هستند و گرانی‌های اتفاق افتاده ناشی از نوسانات نرخ دلار و بورس است که ورود نهادهای نظارتی به این موضوع، می‌تواند به این گرانی‌ها خاتمه دهد.

بخش خصوصی را جدی بگیرید

مجتبی بیگدلی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران درباره گرانی مصالح ساختمانی گفت: آهن و فولاد بخش اصلی یک ساختمان را تشکیل می‌دهد که رشد بیش از دو برابری را نسبت به اواخر سال گذشته تجربه کرده است.

وی افزود: برخی مسؤولان کند شدن تولید مسکن را به کرونا نسبت می‌دهند. اما از زمان آقای آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی تاکنون که آقای اسلامی آمده، برنامه مشخصی برای تولید مسکن از سوی دولت ارائه نشده.

بیگدلی تاکید کرد: یکی از هزینه‌های تولید مسکن را قیمت زمین تشکیل می‎دهد که دولت می‌تواند با همکاری بخش خصوصی در این زمینه، هم تولید را افزایش دهد و هم از قیمت آن بکاهد.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران تصریح کرد: تولید مسکن به مسائل ارزی ارتباط نداشته و مصالح ساختمانی به خارج از کشور وابستگی دارد و اما به دلیل نبود نظارت مصالح ساختمانی که در داخل تولید می‌شود هم گران به دست تولید‌کنندگان ساختمان می‌رسد.