طرح تفصیلی

طرح تفصیلی

طرح تفصیلی

طرح تفصیلی

 

همانطور که از اسمش معلوم است طرح تفصیلی تهران توضیح و تفصیلی از طرح جامع تهران می‌باشد. این طرح به صورت دقیق برای هر نقطه از شهر بررسی و مشخص شده است. در طرح تفصیلی تهران مشخص شده زمینی که در هر نقطه از شهر تهران قرار گرفته است، ساختمانی چند طبقه و با چند درصد سطح اشتغال می‌توان ساخت. در واقع در این طرح، ضوابط شهرسازی و مقررات طرح به همراه نقشه‌های یکپارچه بیان شده است. با اجرای این ضوابط، تغییراتی که ناشی از رشد و گسترش شهر هستند، به صورت  کنترل شده خواهند بود. مثلا اگر ده سال پیش یک کوچه مجوز ساخت آپارتمان نهایتاً تا 4 طبقه داشت، مجوزهایی که اخیراً داده میشوند هم باید مطابق با آن یعنی 4 طبقه باشد. همچنین در طرح تفصیلی با تقسیم بندی شهر، امکانات طوری توزیع می‌شوند که اکثر افراد به حقوق عمومی و خصوصی خود در سطح شهر به خوبی دسترسی داشته باشند.

از طرفی اراضی شهر باید به شکل توسعه پیدا کنند که فعالیت‌های متفاوت با همدیگر تداخل پیدا نکنند. برای مثال فعالیت‌های صنعتی و کارخانه‌جات نباید در نزدیکی ساختمان‌های مسکونی باشند. در واقع این عدم تداخل فعالیت‌ها موجب افزایش کیفیت و کارایی محیط شهری میشود. در طرح تفصیلی تمامی این موارد در نظر گرفته شده و تمام سازندگان برای گرفتن مجوز ساخت باید آن‌ها را رعایت کنند.

 

پهنه بندی طرح تفصیلی

بر مبنای طرح تفصیلی، شهر تهران به چهر پهنه تقسیم شده است. به عبارتی میتوان گفت که این تقسیم بندی راهی جهت ساخت و ساز در شهر تهران است. این چهار پهنه شامل:

پهنه مسکونی (R)

تجاری (S)

مختلط (M)

حفاظت (فضای سبز) (G)

 

اهداف پهنه بندی شهر تهران

این پهنه بندی با اهداف زیر شکل گرفته است:

چگ.نگی استفاده از اراضی با توجه به ضوابط و مقررات مطرح شده در طرح جامع و تفصیلی

کنترل تراکم ساختمانی مجاز

چگونگی توده گذاری (سطح اشال و محل توده گذاری و استقرار بنا در قطعه)

ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان‌ها باتوجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری

بررسی پهنه بندی شهر تهران

مقررات حاکم بر هر پهنه مختلف نسبت به دیگری است و طبق طرح تفصیلی تهران مشخص شده که در هر پهنه چه ساخت و سازهایی مجاز است.

 

پهنه R (مسکونی)

این پهنه غالباً کاربری مسکونی دارد. البته این پهنه شامل شبکه معابر، بعضی از فعالیت‌های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. با توجه به مسکونی بودن این پهنه لازم است تا امنیت و آرامش در آن به خوبی رعایت شود پس قرارگیری خیلی از فعالیت‌ها در این پهنه ممنوع است. البته فعالیت‌ها تجاری که در مقیاس محلی و مرتبط با نیازهای اولیه ساکنین است مانند آموزشی، بهداشتی درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز در این پهنه مجاز هستند.

همچنین در این پهنه برای تعدیل تقاضای سفر و افزایش سرزندگی در محیط‌های مسکونی، واحدهای تجاری خرد و خدمات انتفاعی و غیر انتفاعی اجلزه استقرار دارند. پهنه R به دو زیر پهنه 1R مسکونی عام و 2R مسکونی ویژه تقسیم میشود و زیر پهنه 1R دارا زیر مجموعه‌های زیر است:

پهنه 11R مسکونی با تراکم کم

پهنه 12R مسکونی با تراکم متوسط

پهنه 13R مسکونی با تراکم زیاد

یکی از نکات مهم در این پهنه این اسنت که تعداد طبقات باید هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین باشد، برای مثال مطابق جدول زیر در زیر پهنه‌های 1R، تعداد طبقات از 2 تا 6 طبقه خواهد بود.

جدول زیر پهنه بندی طرح تفصیلی تهران را برای پهنه مسکونی نشان می‌دهد. در این جدول نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختمانی مشخص شده است که تمامی سازندگان باید آن را رعایت کنند.

 

 

کد یک رقمی

پهنه اصلی

کد دو رقمی

پهنه‌ها

کد سه رقمی

مشخصات کلی زیر پهنه‌ها

حداکثر تراکم ساختمانی

حداکثر تعداد طبقات

حداکثر سطح اشغال

حداقل اندازه قطعات

حداقل عرض معبر

۱R

مسکونی عام

۱۱R

مسکونی با تراکم کم

۱۱۱R

مسکونی ویلایی و مسکونی ۲ طبقه

۱۲٪

۲

۶۰٪

-

-

۱۱۲R

مسکونی ۳ طبقه

۱۸۰٪

۳

۶۰٪

-

-

۱۲R

مسکونی با تراکم متوسط

۱۲۱R

مسکونی ۴ طبقه

۲۴۰٪

۴

۶۰٪

۲۰۰

۸

۱۲۲R

مسکونی ۵ طبقه

۳۰۰٪

۵

۶۰٪

۲۵۰

۱۰

۱۳R

مسکونی باتراکم زیاد

۱۳۱R

مسکونی ۶ طبقه

۳۶۰٪

۶

۶۰٪

۳۰۰

۱۲

R2

مسکونی ویژه

R21

بافت مسکونی ارزشمند روستایی

۲۱۱R

مسکونی ۲ طبقه

۱۰۰٪

۲

۵۰٪

-

-

 

 

212R

مسکونسی 3 طبقه

120%

3

40%

-

-

22R

بافت مسکونی ارزشمند تاریخی

221R

مسکونی ارزشمند تاریخی
(با طبقات متفاوت)

100%

2

50%

-

-

R23

بافت مسکونی ارزشمند معاصر

231R

بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر

تثبیت وضع موجود براساس طرح‌های قبلی مصوب

R24

بافت مسکونی ارزشمند سبز

241R

بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز

طبق دستورالعمل اصلاحی ماده (14) قانون زمین شهری

R25

مسکونی ویژه پهنه مرکزی

251R

مسکونی پهنه مرکزی

250%

5

50%

200

10

R26

محورها و گستره‌های ارزشمند و ویژه

261R

مسکونی 7 طبقه

280%

7

40%

750

14

262R

مسکونی 9 طبقه

315%

9

35%

1000

14

263R

مسکونی ویژه
(بلند مرتبه با طرح توجیهی)

600%

12 طبقه و بیشتر

30%

5000

20

 

 

 

لازم به ذکر است که بگوییم برای اینکه به یک مهندس حرفه‌ای اجرای ساختمان تبدیل شوید، باید از از تجارب افراد با تجربه استفاده کنید.

 

·        پهنه S (تجاری)

پهنه S یا تجاری بخش‌هایی از شهر است که وجه غالب ان کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار کم است. علت جداسازی پهنه فعالیت از مسکونی بالا رفتن کیفیت محیط شهری است. با رشد و توسعه شهر، دسترسی‌های این پهنه طوری ایجاد می‌شود که به معـابر اصلی، خطوط و ایستگاه‌های اصلی مترو متصل شود. این پهنه شامل مناطق متراکم تهران بوده که دارای دسترسی‌های ضعیفی است و کاربری ساختمان‌های آن تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی است. این پهنه به تفکیک زمینه‌های فعالیت، به چند زیر پهنه تقسیم می‌شود که در جدول زیر مشاهده می‌کنید.

کد یک رقمی

پهنه اصلی

کد دو رقمی

پهنه‌ها

کد سه رقمی

مشخصات کلی زیر پهنه‌ها

حداکثر تراکم ساختمانی

حداکثر تراکم طبقات

حداکثر سطح اشغال

 

حداقل اندازه قطعات

حداقل عرض معبر

طبقات پایین

 

طبقات بالا

1S

تجاری، اداری و خدمات

11S

بازار(تجاری، خدماتی و فرهنگی)

111S

بازارهای سنتی تهران

تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه مداخله

112S

گستره‌ها و راسته‌های تجاری و خدماتی

تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های منظر و طراحی شهری

12S

محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات

121S

محورهای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی)

750%

12 و بیشتر

80% تا سه طبقه

30%

2000

18

122S

عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری و حوزهای)

440%

9

80% تا دوطبقه

40%

1500

16

S123

عملکرد در مقیاس منطقهای

340%

6

80% تا دوطبقه

45%

750

14

S124

عملکرد در مقیاس ناحیهای و محلهای

230%

4

80% در همکف

50%

300

12

S125

گسترههای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی)

600%

12 و بیشتر

70% تا 3طبقه

30%

3500

18

S126

محورهای ویژهخدماتی و تجاری مکان-محور (نیازمند مکان يسترده)

260%

4

80% تا 2 طبقه

50%

500

20

S2

تجاری، اداری و

خدمات

21S

گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات

S211

محورهای ویژه بلندمرتبه (با طرح توجیهی)

500%

12 و بیشتر

50% تا 2طبقه

20%

2500

18

S212

عملکرد در مقیاسفرامنطقهای (فراشهری، شهری، حوزه ای) (با طرح توجیهی)

370%

11

50% تا 2 طبقه

30%

1500

14

S213

عملکرد در مقیاس منطقهای

310%

8

50% تا 2طبقه

35%

1000

12

S214

عملکرد در مقیاس ناحیهای و محلهای

250%

6

50% در همکف

40%

500

10

S22

يستره ها ومراکز تجاری، اداری و خدمات

(باغلبه فرهنگی)

S221

عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری و حوزهای)

با طرحهای موضعی ویژه و مصوبکمیسیون ماده پنجو تصویب نهایی شورایعالی شهرسازی و معماری

S222

عملکرد در مقیاس منطقهای، ناحیهای و محلهای

با طرحهای موضعی ویژه و مصوبکمیسیون ماده پنجشهر تهران

S3

1صنعتی-کارگاهی

(تخصیص حداقل

20درصد از

وسعت قطعه در

فضای اشغال نشده

ملک به فضای سبز

درختکاری شده)

S31

صنعت

S311

صنعت پاك با فناوری بالا و خوشه های صنعتی

طرح ویژه

50%

-

-

-

S312

مجتمع های صنایع کارخانه ای

80%

2

40%

-

5000

24

32S

گستره و محور کارگاهی-تولیدی

S321

کارگاه های تولیدی و تجاری

150%

3

50%

-

2000

20

322S

مجتمع های کارياه های تولیدی

100%

2

50%

-

1500

18

33S

خدمات صنعتی و فنی

331S

عملکرد در مقیاس فرامنطقهای (فراشهری ، شهری)

140%

3

60% در همکف

40%

1500

18

332S

عملکرد در مقیاس منطقهای و ناحیه ای

100%

2

60% در همکف

40%

1000

14

                           

 

 

پهنه M  (مختلط)

این پهنه با نام مختلط شناخته شده و مناطقی را شامل می‌شود که شهرداری در آن‌ها هم مجوز ساخت ساختمان‌های با کاربری مسکونی را می‌دهد هم کاربری تجاری. در واقع این پهنه از رشد فضای فعالیت‌ها (کسب و کارها) در بافت مسکونی به وجود آمده است.

این پهنه عمدتاً در حاشیه محورها شـکل گرفتـه و به علت اسـتقرار پراکنـده عناصـر خدماتی و تجاری مانند واحدها، دفاتر تجاری و اداری در بافت‌های مسکونی ایجاد شده است.

پهنه‌ M شامل دو زیر پهنه بوده که در جدول زیر جزئیات مربوط به آن‌ها مشخص شده است.

 

 

 

 

کد یک رقمی

پهنه اصلی

کد دو رقمی

پهنه ها

کد سه رقمی

مشخصات کلی زیر پهنه‌ها

حداکثر تراکم ساختمانی

حداکثر تعداد طبقات

حداکثر سطح اشغال

حداقل ضریب سکونت

حداقل اندازه قطعات

حداقل عرض معبر

طبقات پایین

طبقات بالا

1M

فعالیت با مسکونی

11M

مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی

111M

محورهای مختلط فرامنطقهای با طرح توجیهی

440%

9

80% تا 2طبقه

40%

30%

750

20

112M

محورهای مختلط منطقهای

350%

7

80% در همکف

45%

50%

500

16

113M

محورهای مختلط زیرمنطقهای (ناحیه ایو محله ای)

280%

5

80% در همکف

50%

70%

350

14

114M

يسترههای مختلط

200%

4

50% در همکف

50%

50%

300

12

115M

محورهای مختلط

240%

4

60% در همکف

60%

50%

300

12

116M

مختلط سکونت و اداری (ناحیهای و محلی)

300%

5

60% در همکف

60%

50%

350

14

117M

مختلط سکونت و اداری (شهری و منطقه‌ای)

360%

6

60% در همکف

60%

50%

500

16

12M

مختلط صنایع خدماتی و

کارگاهی و مسکونی

121M

محورهای مختلط

250%

5

50% در همکف

50%

20%

300

16

212M

گستره های مختلط

150%

3

50% در همکف

50%

25%

300

14

2M

فرهنگی و

گردشگری

با حداقل

مسکونی

21M

مختلط فرهنگی-تفرجی

211M

مختلط با غلبه خدمات به ویژه فرهنگی و هنری

150%

3

50% در همکف

50%

30%

300

12

212M

مختلط با غلبه تفرج و گردشگری

120%

2

60%

60%

35%

1000

12

22M

مختلط ویژه

221M

مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امام

زاده های درون شهری)

تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرحهای ویژه

40%

-

-

222M

مختلط بافت تاریخی-فرهنگی (محورها و يستره ها)

40%

-

-

 

 

پهنه G (حفاظت)

پهنه حفاظت، بخش‌هایی از محدوده شهر است که عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی را شامل می‌شود. در این پهنه از شهر تهران نباید ساخت و ساز انجام شود. این پهنه از اهمیت بالایی برخوردار است و مجوز ساخت و ساز در آن‌ها تنها در صورتی صادر می‌شود که کاربری آن یکی از موارد گردشگری، خدمات آموزشی، درمانی، فرهنگی و مدیریت بحران باشد.

همان‌طور که در جدول زیر مشاهده می‌کنید در این پهنه ساختمان‌هایی که مجوز می‌گیرند حداکثر 2 طبقه هستند.

 

کد یک رقمی

پهنه‌های اصلی

کد دو رقمی

پهنه‌ها

کد سه رقمی

مشخصات کلی زیرپهنه‌ها

حداکثر تراکم ساختمانی مجاز

حداکثر تعداد طبقات

حداکثر سطح اشغال

اندازه قطعات (هکتار)

توضیحات

1G

فضای سبز عمومی

11G

پارک‌های شهری

111G

پارک‌های عمومی شهری

60%

2

شهری 3%

شهری:10

احداث بنا،محدود به دفتر اداري، نگهباني، سرويس بهداشتي، خدمات پذيرايي و غذايي

14%

محله‌ای 7%

محله‌ای:1

نگهباني، تأسيسات نگهداري و بهداشتي

112G

پارک‌های ویژه (پارک بازی، پارک موضوعی و ...)

10%

-

-

-

هرگونه ساخت و ساز در اين پاركها، باتصويبكميسيون ماده پنج، مجاز است.

12G

پاركهای

جنگلی

121G

پاركهای جنگلی حفاظتی-تفرجی

2%

1

2%

50

ممنوعيت هرگونه ساخت و ساز مسكوني، تجاري،اداري، صنعتي و كارگاهي و محدود شدن ساخت و ساز به

فعاليتهاي مرتبط با تفرج و گذران اوقات فراغت طبق طرح تفصيلي جديد شهر تهران، حداكثرتا5هزارمترمربع، و

به ارائه طرح توجيهي و تصويب در هرگونه ساخت و ساز منوكميسيون ماده پنجشهر تهران

122G

پاركهای جنگلی موضوعی

2%

1

2%

50

2G

فضای

سبز

خصوصی

۲۱G

باغات و

اراضی

مزروعی

۲۱۱G

باغات کشاورزی

۱۰٪

۲

۵۰٪

-

طبقدستورالعمل اصالحي ماده (14)قانون زمين شهري (03/04/1398) نيازمند تهيه طرحموضعي و تصويب ان

دركميسيون ماده پنج شهر تهران

احداث حداكثر150مترمربع بنا در حداكثر2طبقه براي زندگي و فعاليت بهرهبردارتا تهيه و تصويب طرح موضعي

۲۱۲G

مزارع پرورش گل و گیاه

۱۰٪

۲

۵۰٪

-

ساخت وساز در حدنياز بهره بردار با حداكثر100مترمربع زيربناي مسكوني،20مترمربعاتاق سرايداري و

40مترمربع انباري

۲۱۳G

اراضی مزروعی

-

-

-

-

3G

سبز و باز

(حفاظت

ویژه)

۳۱G

رود-دره ها

۳۱۱G

باغسار تفرجی-رود دره ای

-

-

-

-

هرگونه بارگذاري و طراحي براساس توجيه مطالعات زيست محيطي وهيدولوايك وطبق طرحهايمصوبمجاز

است.

۳۱۲G

فضاهای سبز روددره ها

-

-

-

-

۳۲G

پهنه های

حفاظت سبز

و باز ویژه

۳۲۱G

پهنه حفاظت فضاهای ویژه

(فرهنگی، تاریخی و دیپلماتیک)

-

-

--

 

هرگونه ساخت و ساز براساس ضوابط طرح تفصيلي

بند (6-5) و تبصره ذيل آن

۳۲۲G

حریم بزرگراههای ویژه

-

-

-

-

ممنوعيت احداث هرگونه بنا و استفاده از اراضي صرفا ً با فضاي سبز

مطابق بند2مصوبه مورخ30/2/98شورايعالي شهرسازي احداث بنا فقط جهت جايگاه سوختبا رعايت الزامات

زيست محيطي، پدافند غير عامل و مديريت بحران و با اخذ مصوبه موردياز كميسيون ماده5مجاز خواهد بود.

۳۲۳G

پهنه حفاظت ویژه

(محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر)

-

-

--

-

هرگونه ساخت وساز بر اساس بند (1) صورتجلسه(585)كميسيون ماده (5)

۳۲۴G

گورستانها و امامزاده های درون شهری

-

-

--

-

هرگونه بارگذاري و طراحي براساس طرحهاي موضعي ويژه و مصوب كميسيون ماده (5)

 

 

 


لینک کوتاه


نظرات کاربران

تعداد نظرات : 0

نظر خود را ثبت کنید