صبر سی و چند ساله مستاجر نشینی مالکین تعاونی های شمال و شمال شهر تهران آیا به نتیجه میرسد؟

محمودزاده

با عرض سلام و ادب درخصوص نکاتی که از منظر فنی و حقوقی قطعا باید مدنظر کمیسیون محترم عمران مجلس شورای اسلامی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان ملی مسکن و مالکین محترم واقع شود جهت استحضار تقدیم می گردد: ۱)نظر به تایید مستند و مکرر قانونی و شرعی حقوق مالکانه مالکین محترم نسبت به اراضی مسکونی خریداری شده یقینا «اخذ رضایت مالکان» یک پیش شرط قانونی غیرقابل اغماض و غیر قابل انکار می باشد. لذا اگر هریک از مالکین محترم پیشنهادات نهایی ارایه شده آتی پیرامون اراضی مسکونی/ منزل مسکونی معوض، ارزشگذاری اراضی تحت اختیار و میزان بهای محاسبه شده اراضی از سوی کمیسیون عمران ‌‌و کمیته یادشده را نپذیرفتند صرف نظر از اراده شخصی نمایندگان و یا وکلای اداری خود، منطبق با نص صریح نامه اخیر کمیسیون عمران (عبارت «هر مالک») می توانند نسبت به هرگونه و هر میزان توافق احتمالی پیش رو رضایت داده و یا همسو با نمایندگان رسمی و اداری خود و یا سایر نمایندگان مورد نظر، به احقاق حقوق در قالب اخذ شرایط حداکثری قانونی و شرعی خود ادامه دهند. ۲)منظور از شرایط حداکثری، زیاده طلبی نیست بلکه اجرای دقیق فرمان رهبری و رای فقهی شورای محترم نگهبان است. جبران خسارت ۳۰ ساله با توجه به تقصیر مسئولین دولتی(‌تخلف از اجرای مهلت قانونی پیش بینی شده در قانون‌نحوه تملک اراضی واقع در طرح های دولتی و .. و عدم اجرای به موعد فرمان رهبری)، موجبات مسئولیت مدنی برای دولت را نیز فراهم ساخته و یقینا احقاق حقوق مالکین در خصوص جبران خسارات وارده در شرایط حداکثری، مورد درخواست جدی و غیر قابل اغماض از کمیسیون محترم عمران و مراجع ذیربط دولتی می باشد. بسیاری از مالکین اولیه اراضی خریداری شده با هزاران امید و آرزو الان در قید حیات نیستند و یا تاکنون بابت شرمندگی در قبال خانواده های خود، زجر فراوان کشیده و هنوز می کشند. حقیقتا این مالکین شایسته اجحاف و تضییع حقوق مضاعف نمی باشند. ۳)در خصوص نحوه ترکیب کمیته کارشناسی ارزشگذاری حاضر نیز یقینا ترکیب پیشنهادی که صرفا مرکب از «نمایندگان دولت» است از منظر قانونی فاقد وجاهت حقوقی است و صرفا می توان مستمع پیشنهادت ارایه شده بود تا در صورت موافقت نهایی هر گروه معین از مالکین محترم، با آن پیشنهاد همراه شد و یا با نمایندگان گروه معین دیگری در پی اخذ حقوق حداکثری قانونی و شرعی همراه شد. لازم به ذکر است نظرات نمایندگان رسمی/غیر رسمی و یا حتی وکلای اداری شرکت کننده احتمالی در کمیته یادشده نیز فقط محدود به همان گروه معین از موکلین خود است. البته هر تعداد از مالکین محترم دیگری که حسب دلایل شخصی تمایل به پذیرش پیشنهاد دیگر ارایه شده را دارند نیز می توانند موافقت و رضایت خود را منفردا و یا همراه با نماینده رسمی گروه دیگر به سازمان ملی مسکن و یا مرجع مرتبط دیگر اعلام نمایند. ۴)در ارزشگذاری اراضی مسکونی فروخته شده از آنجا که اراضی بصورت مشاع بوده و حتی متراژهای متفاوتی در اختیار مالکین حتی در یک پلاک ثبتی وجود دارد نمی توان به هیچ وجه بطور مجزا و مشابه از هر اراضی، متراژی را تحت هر عنوان کسر نمود. مقرر نیست از وسط هر زمین مسکونی با متراژهای متفاوت خریداری شده، به نحو مشابهی و بدون نقشه، خیابان و مشاعات گذر نماید و یا … ضمنا در راستای جبران و احقاق حقوق قانونی و شرعی مالکانه مالکین محترم الزامی است تا میزان تراکم قابل ساخت در زمان فروش و وفق حاکمیت قانون وقت مورد نظر را نیز محاسبه و متراژ نهایی اراضی مسکونی در اختیار مالکین را (با فرض و یا بدون فرض ارایه فرمولی صحیح برای کسورات احتمالی) بر همان اساس محاسبه و ارزشگذاری نمود. نمی توان حقوق مالکین قانونی و شرعی را بر اساس کابری مسکونی پذیرفت لیکن به اصول و مسلمات فنی و حقوقی ذیربط عمل ننمود و یا به نحو بدتر!!!! کاربری بعدی اراضی (فضای سبز) را نیز در محاسبات و ارزشگذاری اراضی مسکونی قانونی دخیل نمود!!! ۵)حتی مطابق با فرمان رهبری ‌در خصوص فضای سبز شدن اراضی مسکونی فروخته شده، راهکاری قانونی مطابق با طرح های تفصیلی شهرداری وجود دارد که نه تنها فرمان رهبری بلکه حقوق مالکانه مالکین را نیز لحاظ می نماید. پیشنهاد اجرایی و قانونی قابل ارایه مضاعف از سوی کمیسیون عمران در این خصوص می تواند اعطای مجوز و «کاربری فضای سبز خصوصی» به برخی از مالکین موافق با این پیشنهاد باشد. مطابق با الزامات قانونی قابل اعمال ذیربط، این اراضی می تواند در قالب G11، G12,G13 با کاربری باغ کشاورزی، مزارع گل و گیاه و اراضی مزروعی با قابلیت ساخت واحد یک/دو طبقه در آن اراضی از سوی بهره بردار، به مالکین تخصیص یابد.۶)در خصوص پرداخت بها که در صورت پیش بینی ضمانت اجرای موثر و فوری در قانون بودجه ۱۴۰۳ یقینا می تواند مورد درخواست بخش عمده ای از مالکین محترم نیز باشد شایان ذکر است که تعیین بهای اراضی مسکونی موجود الزاما «به دلیل ضرورت قانونی و فقهی جبران خسارات وارده»، نمی بایست بر اساس بررسی کارشناسی زیر قیمت معاملاتی روز بلکه بر اساس قیمت روز اراضی مطابق با قیمت اراضی مسکونی همجوار (حق مکتسبه قانونی) که در بنگاه های منطقه ذیربط نیز مورد معامله واقع می شوند، محاسبه شود. در جبران خسارت وارده نباید این حقیقت را فراموش نمود که مالک دیگر توان و قدرت لازم برای خرید ملکی مشابه با ملک تملک شده را ندارد. لذا پیشنهاد اولیه ارایه شده از سوی کمیسیون عمران مبنی بر محاسبه یک سوم قیمت اراضی، مخالف فرمان صریح رهبری و شورای نگهبان و قوانین مورد اعمال ذیربط بوده و تضییع حقوق مضاعف مالکین تلقی می شود. در این راستا با توجه به برگشت اخیر لایحه بودجه ۱۴۰۳ به مجلس، بسیار ضروری است که کمیسیون محترم عمران نیز در فرصت زمانی محدود قانونی موجود، نسبت به رایزنی فوری جهت پیش بینی اعتبارات مورد نیاز در قانون اشاره شده با تعیین مهلت و ضمانت اجرای آن برای پرداخت بهای روز عادلانه اراضی «به نحو توصیف شده در فوق»، مساعدت و اقدام مقتضی و به موعد را اتخاذ نماید. درخاتمه لازم به ذکر است که اگر کمیسیون محترم عمران مجلس شورای اسلامی بطور دقیق و جامع مفاد قانونی و شرعی یادشده را برای احقاق حقوق حداکثری مالکین محترم لحاظ نماید یقینا موجبات اتحاد بین تمامی مالکین و کلیه نمایندگان آن ها را نیز فراهم خواهد ساخت. و من الله التوفیق شركت تعاوني عمران سوهانك جنگلبان محمودزاده مورخ ٢٥-٩-٤٠٢