ضوابط ساخت و ساز

ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران

محل استقرار ساختمان در زمين:

محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين باشد، در موارد استنثنايي مانند وجود درختان قطور و يا شرقي غربي بودن زمين و نظاير آن موضوع با توجه به وضعيت استقرار ساختمان­هاي مجاور در شوراي معماري مطرح و تصميم لازم اتخاذ مي­گردد.

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و يا جنوب ملك:

چنانچه تراكم مجاز در ساختماني به عللي به مقدار صددرصد پر نشود يا مالك نخواهد تمام تراكم مجاز را درقسمت شمالي زمين بنا نمايد، مي­تواند مابقي تراكم را در ضلع جنوبي، شرقي يا غربي و به صورت يك يا چند واحد مستقل يك طبقه احداث نمايد، مشروط بر اين كه:

1- فضاي حياط باقيمانده كمتر از 40 درصد كل زمين نباشد.

2- ارتفاع واحد مذكور از پاي كار تا لبه دست­انداز بام به هيچ­وجه از 5/3 متر تجاوز ننمايد (ارتفاع از كف تا زير سقف بيشتر از 70/2 نباشد)

3- چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گيرد باعث جلوگيري از ورود ماشين به حياط يا پاركينگ مربوطه نگردد.

4- از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاري به استثناء مواردي نظير دفتر مهندسي و مطب و غيره كه قانون شهرداري صريحاً ذكر نموده است، ممنوع مي­باشد.

پيش­بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين املاك كمتر از 120 مترمربع

پيش‌بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين در زمين املاك كمتر از 120 مترمربع.

پيش­بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين، در زمين­هاي كمتر از 120 مترمربع مساحت، به شرطي كه حالت تفكيكي نداشته باشد ( جمع كل بنا يك واحد مسكوني باشد) بلامانع است.

نحوه اقدام درخصوص باقي‌مانده املاك واقع در طرح­هاي اجرايي شهرداري:

چون از باقيمانده بعضي از املاك واقع در

طرح­هاي اجرايي شهرداري كه به اداره­كل املاك ابلاغ گرديده، به علت كمي متراژ در صورت رعايت ضابطه 60% زيربنا به منظور ايجاد واحد مسكوني، مناسب نمي­باشد، لذا براي اين‌گونه املاك و همچنين باقيمانده املاكي كه مقدار جزء گذر را در قبال تسهيلات طبق ضوابط به شهرداري واگذار مي­نمايد، در صورتي كه از 70 مترمربع بيشتر نباشد، با توجه به موقعيت ملك از جهت وضعيت ساختماني و بناهاي مجاور و ابعاد موجود زمين و موقعيت محل و با رعايت كامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورين از 60% تا100%  پروانه ساحتماني صادر مي­گردد.

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع:

ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌های کمتر از یک­صد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین‌های یک منطقه اکثراً به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد، ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک‌ها بلامانع می‌باشد. (بند1 صورت‌جلسه 287-2/9/55 ش.هـ)

- ضمن تأکید بر اجرای مفاد بند1 صورت‌جلسه 287 شورای هماهنگی مورخ 3/9/55 به اطلاع می­رساند:

در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن­ها به زیبايی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یک‌صد مترمربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع اعلام می­گردد.

تبصره: در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده­هايی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است.

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می­باشد و پیش­آمدگی بیش از60٪ طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری  مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است.

حداکثر پیش­آمدگی مجاز:

حداکثر پیش­آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان­هايی که در تقاطع معابر قرار گرفته­اند، به میزان 150 سانتی‌متر عمود بر پخ می­باشد.

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت60٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   60٪ طول تحت زاویه 45 درجه با رعایت 60٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد.

حذف تدريجي پخ­ها در نماهاي شهري:

پيرو بخشنامه شماره 12415/83/80 مورخ 22/6/83 و باعنايت به لزوم بهبود سيما و منظر شهري، حذف تدريجي كليه پخ‌ها در نماهاي شهري در برنامه اين معاونت قرار گرفته است. در اولين گام با توجه به بند 2 بخشنامه شماره 34337 مورخ 20/12/60 كه محل احداث بنا را حداكثر به ارتفاع 5/3 متر در هر قسمت از عرصه ملك مجاز دانسته است كه مختص به طبقه همكف مي‌باشد و در اين خصوص الزامي به رعايت پخ در طبقه همكف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌هاي يك طبقه نمي‌تواند ملاك الزام املاك مجاور داراي درخواست نوسازي و احداث ساختمان چند طبقه به اجراي پخ باشد.

به منظور وحدت‌رويه در كليه مواردي كه ساختمان موجود همسايه مجاور صرفاً يك طبقه مي‌باشد الزامي به رعايت پخ در پيشروي طولي مجاز، در قسمت مجاور ساختمان يك طبقه در ساختمان‌هاي داراي درخواست نوسازي مجاور نمي‌باشد.

لزوم رعایت 60٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان 60٪ و 70٪ و... نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های 3 بر) بایستی درحد 60 درصد احداث بنا گردد. (بند 7 صورت‌جلسه 247)

عدم رعایت پخ 45 درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ 45 درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره 73010110/811- 27/5/73 که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام میگردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد.

لغو مصوبات عدم نياز به رعايت اصلاحي در  املاك  بر گذرهاي تعريضي :

موضوع  نامه شماره 83014265/80 مورخ 14/7/83 معاونت محترم شهرسازی و معماری به شماره پرونده 2582/114 مورخ 14/7/83 درخصوص تقاضای لغو مصوبات بند 4 صورت‌جلسه شماره 30 و بند 2 صورت‌جلسه شماره 32 شورای هماهنگی و باتوجه به این­که طبق مصوبات فوق ساختمان­های مشرف به کوچه­ها و خیابان­های دارای اصلاحی که درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب و یا تعویض سقف و ....می­نمایند تحت شرایطی می­توانند بدون رعایت بر اصلاحی پروانه ساختمانی اخذ نمایند و نظر به این­که صورتجلسات مذکور مربوط به سال 1350 بوده و اعمال آن­ها در حال حاضر به لحاظ ایجاد مسايل ترافیکی، فنی و شهرسازی مشکلات پیچیده و غیرقابل اصلاحی را برای بافت­های قدیمی به وجود آورده و می­آورد خواستار لغو مصوبات فوق­الذکر شده است. بديهي است كليه بندهاي اين مصوبه از طريق دبيرخانه كميسيون ماده پنج در صورت لزوم و روي اورژينال­هاي طرح تفصيلي و جامع منعكس و كلاً به شهرداري­هاي مناطق و ادارات ذي­ربط ابلاغ خواهد شد.

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

 

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است.

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد.

نوسازی املاک  بناي موجود بیش‌تر از تراكم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هايی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبايی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود.

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پايین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هايی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد.

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است.

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود.

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمكعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرويس بهداشتي در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرويس بهداشتي یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرويس بهداشتي و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرويس بهداشتي 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرويس بهداشتي باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شويی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرويس بهداشتي و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرويس بهداشتي و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنايی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پايین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­ های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هايی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­ های گوشت­ فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ ها به وسیله کاشی­ های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرويس بهداشتي برای استفاده مستأجرین بسازند.

__________________________________________________________________

ممکن است به این مطالب نیز علاقه مند باشید:

گردش کار صدور انواع پروانه ساختمانی

طرح تفضیلی

دستور نقشه